Möjligheter för en hyresvärd att se till så att hyresgästen saknar besittningsskydd
Hej, vi tänkte hyra ut vårt landställe och undrar hur avtalet ska skrivas så att hyresgästen inte får besittningsrätt? Kan man trolla bort det genom att skriva ettårs avtal? Eller måste man avtala bort det i avtalet? Hur formulerar man det i så fall? Vilken eller vilka § stödjer det i hyreslagen?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga.
Som jag förstår er fråga undrar ni hur ni kan avtala bort en hyresgästs rätt till förlängning av hyresavtalet, det s.k. besittningsskyddet. Mitt svar är disponerat på så vis att jag först förklarar när besittningsskyddet gäller. Därefter undersöker jag två sätt för att se till så att hyresgästen saknar sådant skydd. Jag avslutar med en sammanfattning.
När gäller besittningsskyddet?
Huvudregeln är att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet (besittningsskydd) när ni som hyresvärd säger upp det, enligt 12 kap. 46 § jordabalken (1970:994)(förkortad JB). Vidare gäller besittningsskyddet om ni anmodar hyresgästen att flytta från lägenheten när hyresavtalet har förlängts enligt 12 kap. 3 § tredje stycket andra punkten JB.
Utifrån det jag nu har sagt skulle man kunna tro att det går att kringgå besittningsskyddet genom ett tidsbestämt avtal som löper på ett år i taget. Emellertid fungerar inte ett sådant upplägg eftersom hyresförhållanden som har varat mer än nio månader i följd alltid måste sägas upp för att upphöra, enligt 12 kap. 3 § andra stycket tredje meningen JB.
Inte heller går det att kringgå besittningsskyddet genom ett avtal som t.ex. löper på tre månader och som därefter ersätts med ett ”nytt” avtal. Uppsägningskravet i 12 kap. 3 § andra stycket tredje meningen JB utgår nämligen från hyresförhållandets längd – inte hyresavtalets.
Ett visst undantag från uppsägningsregeln som jag har redovisat här finns i 3 § första stycket tredje meningen lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad som anger att avtalet upphör att gälla vid hyrestidens slut – utan krav på uppsägning. Se vidare nedan om när denna särskilda lag är tillämplig.
Avtala bort besittningsskydd
Hyresvärden och hyresgästen kan komma överens om att det inte ska finnas något besittningsskydd. För fall då hyresgästen har besittningsskydd måste dock kraven i 12 kap. 45 a § JB vara uppfyllda. Dessa krav kan sammanfattas enligt det följande:
1. Överenskommelsen ska ske i en separat handling, dvs den kan inte ske genom ett stadgande i hyresavtalet. Inte heller kan den vara muntlig, utan det måste alltså röra sig om en handling.
2. Överenskommelsen ska godkänns av hyresnämnden.
För det fall att hyresnämnden skulle underkänna överenskommelsen kan det vara bra att skriva in ett förbehåll i hyresavtalet. Ett sådant förbehåll skulle innebära att hyresavtalet inte gäller om hyresnämnden inte godkänner överenskommelsen om att hyresgästen avsäger sig sitt besittningsskydd.
Vissa undantag från denna huvudregel finns i 12 kap. 45 a § JB som gör det enklare att avtala bort besittningsskyddet. Dessa undantag innebär att överenskommelsen inte behöver godkännas av hyresnämnden. Ett undantag som det kan vara bra att uppmärksamma är det fall då överenskommelsen om att besittningsskydd inte ska gälla görs efter att hyresförhållandet har inletts (12 kap. 45 a § första stycket första punkten JB).
Avsaknad av besittningsskydd pga lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad
Om det är så att lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad är tillämplig saknas som huvudregel besittningsskydd, enligt dess 3 § tredje stycke. Undantaget från denna regel är om ni avtalar om något annat. Enligt lagens 1 § går den före reglerna i 12 kap. JB (också kallad hyreslagen).
Lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad gäller för ett hyresavtal om:
1. Det är ett hyresavtal enligt 12 kap. 1 § JB (dvs, hyreslagen är tillämplig).
2. Uthyrning sker utanför en näringsverksamhet.
3. Uthyrningen avser en bostadslägenhet, som hyrs ut för andra ändamål än fritidsändamål.
4. Uthyrningen inte är en andrahandsuthyrning av en hyresrätt.
5. Det ni hyr ut är det första objekt som ni hyr ut. Dvs, det är t.ex. den först uthyrda lägenheten av tre. Observera att även fast lagtexten säger lägenhet omfattas sannolikt sett också hus, eftersom den definition på lägenhet som används i hyreslagen är ”hus eller delar av hus”.
Jag kan dock inte mot bakgrund av era uppgifter avgöra om den nämnda lagen är tillämplig eller inte.
Sammanfattning
Det går inte att kringgå besittningsskyddet genom ett avtal som gäller på bara ett år. För att avtala bort besittningsskyddet enligt hyreslagen krävs som huvudregel en särskild överenskommelse som hyresnämnden har godkänt. Är lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad tillämplig är dock huvudregeln att det inte finns något besittningsskydd.
Behöver ni särskilt hjälp med att skriva hyresavtalet kan vår avtalstjänst vara till hjälp, se HÄR.
Jag hoppas att det var svar på er fråga!
Behöver ni vidare hjälp med besittningsskydd vid uthyrning av eget hus är ni välkomna att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till onsdag 10:00–16:00) eller maila oss på info@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
