Minsta godtagbara standard på hyresrätt

Question

Jag hyr en lägenhet sedan 2002 utav min bror. Vi upprättade ett nyttjanderättsavtal där det står att hyran inkluderar vatten, avlopp och värme samt att den ska betalas förskottsvis per kalendermånad. 

Efter något år byttes värmen från olja till pellets och där började problemen. När jag under en längre tid påtalade att jag inte hade någon värme med två lunginflamationer som följd så kom vi till slut överrens om att jag betalar ingen hyra förräns problemet är åtgärdat. 

Dessutom har jag varit utan varmvatten, spisplattor och massa andra saker som varit ur funktion. För övrigt så har jag alltid betalat mina hyror korrekt men nu påstår han att jag är skyldig pengar för uteblivna hyror. När jag påtalar att vi hade ett avtal så säger han att vi inte har något nedskrivit angående detta utan att jag ska vara tacksam att han inte har höjt hyran. 

Dessutom så har jag flertalet gånger betalat hyror kontant men inte bett att på något kvitto...Kan man gå så långt tillbaka i tiden som från 2002? Vet inte hur jag ska gå tillväga. Han har anlitat sin revisor till att skriva ett skuldebrev till mig, vad händer om jag inte betalar? Trodde att ett muntligt avtal gällde men så är det kanske inte???

Answer 1

Hej,

Då det rör sig om hyresavtal bli tillämplig lag 12:e kapitlet i Jordabalken. Lagen har bindande verkan på alla hyresavtal. Lagen hittar du https://lagen.nu/1970:994#K12

Enligt 18 a § i 12 kapitlet skall en hyrd bostad hålla ”minsta godtagbara standard”, vilket innebär att det i lägenheten skall finnas för (Jag har fetmarkerat det som du nämner att du varit utan):

·  1. kontinuerlig uppvärmning

·  2. kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien,

·  3. avlopp för spillvatten

·  4. personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller dusch,

· 5. försörjning med ström för normal hushållsförbrukning

·  6. matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor.

Att de här sakerna skall finnas är alltså inget som man behöver avtala om, eftersom det också finns lag som säger att det skall finnas.

För att reda ut sådana här problem är det i första hand tänkt att man skall vända sig till hyresnämnden som enligt 18 a § kan förelägga hyresvärden att åtgärda felen. Annars kan hyresnämnden besluta om vad hyran skall vara enligt 53-55d §§ ändras.

Vad gäller avtals giltighet är det så att muntliga avtal är som huvudregel i juridisk mening likvärdiga med skriftliga. Skriftliga avtal gör dock att det i efterhand är lättare att bevisa vad som har avtalats, utan ett skriftligt avtal återstår vara vittnesmål.Vid hyresavtal finns inte heller något krav på att avtal skall vara skriftligt.

Huvudregeln är, enligt avtalslagen som du hittar https://lagen.nu/1915:218, att det inte finns några krav på hur ett avtal skall vara utformat för att det skall vara giltigt. . Det finns undantag från den här regeln, t.ex. så skall testamenten och överlåtelser av fastigheter vara skriftliga för att vara giltiga. Det kallas för formkrav. Sådana formkrav uttrycks då, i sin tur, i de lagar som reglerar de särskilda områden där formkraven kan finnas. 

I 2 § i 12 kapitlet i Jordabalken, som du hittar https://lagen.nu/1970:994#K12, framgår det att hyresavtalet bara skall vara skriftligt när ena parten begär det. Det påverkar dock inte avtalets giltighet. 

Vill hyresvärden ställa krav på dig för betalning av någon anledning så kan han enligt 61 § endast framställa kravet inom två år från det att hyresgästen lämnat lägenheten, annars är kravet förlorat.

Vidare kräver 1 § I skuldebrevslagen, som du hittar https://lagen.nu/1936:81, att man endast kan utfärda skuldebrev för egen räkning. Din hyresvärds revisor saknar alltså laglig rätt att utfärda skuldebrev för dig, om inte du själv utfärdar brevet genom att t.ex. skriva på det.