Köparna utförde ingen besiktning och åberopar nu fel i fastigheten tre år efter köp
för tre år sedan sålde jag och mina syskon vårt föräldrahem. köparna gjorde aldrig någon besiktning. strax efter övertagandet ringde mäklaren upp och frågade om vi visste att det var trämask i ett garage. och när vi hörde det, kom vi på att våra föräldrar pratat om det någon gång.
Nu efter tre år vill de nya ägarna ha betalt för renoveringen av garaget. vi vill bestrida detta. kan vi göra det?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
I mitt svar kommer jag först att redogöra detaljerat för köparnas ansvar vid fastighetsköp och sedan om det ansvar man som säljare har. Sedan kommer jag skriva min rekommendation om vad ni bör göra nu och sist en kortare sammanfattning av mitt svar på din fråga.
Eftersom frågan handlar om försäljning av en fastighet blir Jordabalken (JB) tillämplig.
Köparens ansvar
Köparna får enbart åberopa sådana fel på fastigheten som de inte borde upptäckt vid en noggrann undersökning av fastigheten, se JB 4 kap. 19 §. Det ställs här höga krav på köparen och i praktiken innebär detta att alla fel som man kunde förväntats upptäcka vid en noggrann besiktning av fastigheten inte får åberopas i efterhand. Ifall köparen borde upptäckt trämaskarna vid en noggrann besiktning av fastigheten innan köpet har de alltså inte rätt till ersättning.
Köparna får inte heller åberopa ett fel om de inte strax efter att de upptäckte felet meddelade säljaren om detta, se JB 4 kap. 19 a §. Utifrån din fråga låter det som att köparna fick reda på felet strax efter överlåtelsen av fastigheten men att de sedan väntade tre år med att kräva ersättning för detta. Ifall de har väntat så länge med att reklamera felet har de ingen rätt att kräva ersättning av er även ifall felet skulle falla utanför deras undersökningsplikt.
Enda undantaget är ifall ni som säljare handlat i strid mot tro och heder eller grovt vårdslöst, se JB 4 kap. 19 a § . I praktiken skulle detta kunna vara om ni varit fullt medvetna om felet men inte berättat för köparna när de ställt frågor kring det eller liknande. Det krävs alltså rätt mycket för att ni ska anses ha handlat i strid mot tro och heder och av din fråga att döma finns det inget som tyder på att nu gjort det.
Ert ansvar som säljare
Det största ansvaret vid ett fastighetsköp är köparens genom dennes undersökningsplikt. Det är dock även värt att nämna att man som säljare i vissa fall kan ha en upplysningsplikt. Det står inget om denna upplysningsplikt i lagen utan den tillkom genom ett rättsfall från 2007, se här. I princip innebär den att köparen i vissa fall kan åberopa ett fel som egentligen omfattas av dennes undersökningsplikt, om det rör sig om ett allvarligare fel och säljaren kände till att detta var avgörande för köparen. Teoretiskt sett skulle alltså köparen kunna hävda att ni inte uppfyllt er upplysningsplikt men detta låter långsökt. Det finns väldigt få rättsfall där säljarens upplysningsplikt går före köparens undersökningsplikt och de måste i så fall även kunna bevisa att ni kände till felet. Det är även tveksamt om det rör sig av ett fel av allvarligare karaktär. Enligt mig låter detta alltså väldigt långsökt och anledningen till att jag tar upp det här är mest för att det kan vara bra för er att känna till.
Vad bör ni göra nu?
Ni bör i första hand hävda att detta är ett fel som köparna borde upptäckt om de hade besiktigat fastigheten och att felet därmed faller under deras undersökningsplikt. I andra hand bör ni hävda att köparna inte har reklamerat felet inom skälig tid. Som hjälp för er argumentation kan ni använda er av detta svar.
Sammanfattning
Ifall felet kunnat upptäckas vid en noggrann undersökning när köparna köpte fastigheten går felet på deras undersökningsplikt. Kom ihåg att det här ställs höga krav på köparna. Det låter även som att köparna väntat tre år med att reklamera och i så fall har de även av den anledningen ingen rätt att åberopa felet. Min rekommendation är alltså att ni nekar köparna ersättning med hänvisning till dessa argument.
Hoppas du fått svar på din fråga! Ifall du har ytterligare frågor är du välkommen att höra av dig igen. Om du behöver juridisk rådgivning kan du höra av dig till Lawline juristbyrå, se här.
Vänliga hälsningar
