Köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt vid fastighetsköp
Jag och min sambo köpte ett hus i slutet av november 2017. Detta hus har ett enskilt avlopp och vatten som även delas med 12 grannar, nyligen har vi haft årsmöte i våran samfällighetsförening och då kom det fram att avloppet som vi har är väldigt dåligt och vi har dispens för att använda det, alltså behöver det fixas. Det kom även fram på mötet att kommunen vill ha hand om avloppet vid oss och det har dom laglig rätt till och det kommer kosta ca 200 000kr
ingen av denna info framkom när vi köpte huset trotts att säljarna viste om detta, att kommunen ville sätta in vatten och avlopp var redan uppe på årsmötet för 2017 där säljarna var med. denna info finns inte heller i något av papprena från när vi köpte huset, det finns en blankett som vi fick med där några frågor ställs varav en av frågorna är något i stil med defekt avlopp eller liknande och där har säljarna svarat nej vilket är en lögn eftersom avloppet vi har är inte välfungerande och vi får egentligen inte använda det utan att fixa till det.
är detta något vi kan gå vidare med eller kommer det falla på undersökningsplikten?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag kommer härunder redogöra för vad er undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt innebär. Sedan kommer jag redogöra för vad jag tycker ni bör göra nu och sist kommer jag skriva en kortare sammanfattning av mitt svar på er fråga.
Eftersom det handlar om ett köp av hus (fast egendom) blir Jordabalken (JB) tillämplig, se JB 1kap 1 §.
Köparens undersökningsplikt
Vid husköp har ni som köpare en omfattande undersökningsplikt, se JB 4 kap. 19 §. Man brukar säga att undersökningsplikten omfattar allt som en "kunnig lekman" kan förväntas upptäcka. Detta innebär i praktiken att det ställs höga krav på att ni som köpare noggrant undersöker alla utrymmen som ni kan komma åt i huset (även svårtillgängliga sådana). Frågan här är alltså om ni som säljare efter en mycket noggrann undersökning av huset hade kunnat förväntats upptäcka att avloppet i huset inte fungerade som det skulle. Generellt kan man säga att ni förväntas undersöka avloppet. Hur noggrant ni förväntas undersöka det kan beror på olika faktorer som exempelvis hur gammalt och i vilket skick huset är i, d.v.s. ju nyare och bättre skick fastigheten är i desto mer minskar er undersökningsplikt. Det är även så att om säljaren säger att avloppet är i bra kvalité så minskar er undersökningsplikt. Därmed kan alltså även det faktum att säljaren har svarat att avloppet inte är defekt göra att er undersökningsplikt minskar.
Alltså, ifall ni hade kunnat upptäcka att avloppet var felaktigt vid en mycket noggrann undersökning av huset faller felet inom er undersökningsplikt, se JB 4 kap. 19 §. Om så är fallet är svårt för mig att svara på då jag inte känner till omständigheterna i fallet.
Säljarens upplysningsplikt
Värt att tänka på är också att säljaren har en upplysningsplikt. Denna upplysningsplikt är inte lagstadgad utan tillkom genom ett rättsfall från 2007, se här. I det rättsfallet fastslogs att en köpare i vissa fall kan åberopa ett fel som egentligen omfattas av dennes undersökningsplikt, om det rör sig om ett allvarligare fel och säljaren kände till att detta var avgörande för köparen. Det verkar stå klart i detta fall att säljaren har känt till att avloppet var felaktigt och att hen inte berättat det när ni frågat om avloppet. Då det inte finns så många rättsfall på detta område är det svårt att säga om säljaren har haft en upplysningsplikt i det här fallet, men det faktum att felet enligt mig verkar vara av allvarligare karaktär och säljaren kände till det tycker jag lutar åt att så kan vara fallet.
Vad bör ni göra nu?
Först och främst bör ni fundera över om ni tror att felet omfattas av er undersökningsplikt eller inte, utifrån vad jag skrivit under rubriken "undersökningsplikt". Om det gör det kan jag inte med säkerhet svara på då jag inte känner till detaljerna kring felet. Ifall felet inte omfattas av er undersökningsplikt kan ni göra gällande det som ett dolt fel och har i så fall rätt till prisavdrag eller hävning, se JB 4 kap. 19 §. Om felet omfattas av er undersökningsplikt har ni ändå möjlighet att göra gällande att säljaren inte har uppfyllt sin upplysningsplikt och att ni därför har rätt till prisavdrag eller hävning. Jag rekommenderar er att höra av er till säljaren och framställer era krav. Som hjälp i er argumentation kan ni använda er av detta svaret. Om säljaren inte är tillmötesgående kan ni skicka ett kravbrev där ni formellt och tydligt preciserar vad ni kräver och på vilka grunder. I sista hand kan ni ta det vidare till domstol genom att lämna in en stämningsansökan till tingsrätten. Ni bör dock noga överväga att ta det vidare till domstol då processen kommer kosta er pengar. Om ni känner att ni behöver hjälp med något av ovanstående kan ni vända er till Lawlines juristbyrå, se här.
Sammanfattning
Utifrån den information jag fått kan jag inte med säkerhet svara på om felet omfattas av er undersökningsplikt. Oavsett vad så kan ni argumentera för att säljaren inte uppfyllt sin upplysningsplikt. I första hand tycker jag ni ska höra av er till säljaren och säga att ni kräver prisavdrag (alternativt hävning). I andra hand tycker jag att ni ska skicka ett kravbrev där ni på ett tydligt sätt presenterar era grunder och vad ni kräver av säljaren. I sista hand kan ni ta det vidare till domstol men då rekommenderar jag er att först redogöra med en jurist så att ni verkligen har grunder för ert krav, då processen kommer kosta er pengar.
Hoppas att ni har fått svar på er fråga. Ifall ni behöver hjälp med utförligare rådgivning, hjälp att skriva kravbrev eller stämningsansökan eller liknande kan ni höra av er till Lawlines juristbyrå, se här.
Vänliga hälsningar
