Kan ny hyresvärd höja hyran?
Vi har fått en ny fastighetsägare, han vill skriva nya kontrakt med oss som bor i huset (6 lägenheter). Vad jag har läst så följer gamla kontrakten med befintliga hyresgäster när han köpte fastigheten. Har fått veta av andra som bor i trapphuset att fastighets ägaren vill höja samtliga hyror. Lägenheterna är ganska risiga i skick, men vi har därav inte fått höjda hyror på snart 4 år. Har den nya ägaren rätt och höja hyran på samtliga lägenheter för att han anser att det ligger under marknadspris. Måste han inte renovera Innan han kan höja hyrorna? Tacksam för svar! Hälsningar
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Så som jag förstår dig består din fråga av två delar. För det första undrar du om era gamla hyresavtal tas över av den nya hyresvärden och för det andra undrar du om den nya hyresvärden har rätt att höja hyrorna. Svaren går att hitta i jordabalken (JB).
Det framgår inte av din fråga huruvida det finns någon förhandlingsordning fastställd för huset eller om ni hyresgäster är del av någon hyresgästförening. Jag kommer därför i mitt svar utgå från att så inte är fallet.
Tas hyreskontrakten över av nya hyresvärden?
När en fastighet överlåtes tar förvärvaren över de hyresavtal som gällde mot den gamla fastighetsägaren, förutsatt att hyresavtalen är skriftliga och tillträde har skett innan överlåtelsen (JB 7 kap. 13 §). Så som jag förstår din berättelse är så fallet och era gamla hyresavtal gäller därför mot den nya hyresvärden.
Kan den nya hyresvärden höja era hyror?
Om en hyresvärd vill ändra hyresvillkoren så ska han skriftligen meddela hyresgästerna detta. Om ni inte kan komma överens om en hyra så kan hyresvärden skicka in en ansökan om ändring av hyresvillkor till hyresnämnden (JB 12 kap. 54 §). En sådan ansökan får göras tidigast en månad efter ni har mottagit det förstnämnda skriftliga meddelandet.
Hyresnämnden ska sedan fastställa hyran till ett skäligt belopp (JB 12 kap. 55 §). Vad som är ett skäligt belopp är svårt att säga. Det enda lagen säger är att en hyra som är påtagligt högre än hyran för likvärdiga lägenheter på samma ort är inte skälig. Du nämner i din fråga att ni inte fått höjd hyra på flera år. Med tanke på inflationen som råder nu finns det därför en risk att lägenheter som är jämförliga med er (samma skick på samma ort) har fått förhöjda hyror. Det vore därför inte oskäligt av er hyresvärd att begära en hyreshöjning. Det måste dock påpekas att min bedömning är mycket vansklig då jag inte har tillgång till några närmare uppgifter.
Sammanfattning
Du har helt rätt i att era gamla hyresavtal följt med till den nya hyresvärden. Värt att påpeka här är också att om ni haft en förhandlingsordning med er gamla hyresvärd har även den följt med till den nya hyresvärden (hyresförhandlingslag 8 §).
Eftersom ni inte fått höjda hyror på länge finns det en risk för att er hyresvärd kan driva igenom en förhöjd hyra. Det kan dock inte ske utan antingen ert samtycke eller genom beslut från hyresnämnden.
Om du behöver mer hjälp skulle jag råda dig att boka en tid med en av oss jurister på Lawline genom länk på vår hemsida.
Jag hoppas du fått svar på din fråga!
Vänliga hälsningar
