Kan jag som hyresvärd säga upp ett hyresavtal till upphörande för att jag själv vill bosätta mig i lägenheten?
Hej jag har tänkt att köpa en hyresfastighet med 9 stycken lägenheter i. I nuläget är samtliga lägenheter uthyrda. Då vi bor i en villa idag som vi skall sälja för att få kontantinsatsen till hyresfastigheten blir vi vid tillträdesdagen också bostadslösa och vill då själva bo i en av de lägenheter i hyresfastigheten. Kan man i samband med köpet av fastigheten säga upp kontraktet för en hyresgäst och själva ta den lägenheten?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. I jordabalken finns bestämmelser om vad som gäller när man köper en fastighet med hyreslägenheter. Jag uppfattar det som att det bara rör sig om bostadslägenheter (och inte några lokaler) och kommer utgå från det när jag besvarar frågan. Jag vill även nämna att den så kallade privatuthyrningslagen inte gäller i ditt fall eftersom att det är fler än tre lägenheter som hyrs ut och det därmed räknas som att uthyrningen sker i näringsverksamhet (1 §).
Du blir bunden av hyresavtalen vid köpet av fastigheten
förbehåll om hyresavtalet har gjorts vid överlåtelsen av fastigheten (7:11 JB), hyresavtalet är skriftligt och hyresgästen har tillträtt lägenheten (7:13 JB),hyresrätten är inskriven i fastighetsregistret (7:14 JB), ellerden nya ägaren känner till hyresavtalet eller borde ha känt till det (7:14 JB).I ditt fall så blir du bunden av samtliga nio hyresavtal åtminstone på grund av att du känner till att de finns. Det betyder att hyresgästerna kan göra gällande sina rättigheter gentemot dig, till exempel sin besittningsrätt.
Hyresgästerna kan ha rätt att bo kvar även om du säger upp hyresavtalen
Som utgångspunkt så kan du säga upp hyresavtalen, förutsatt att du beaktar reglerna om uppsägningstid och formkrav för uppsägningen (12:4-8 JB). Bostadshyresgäster har dock som huvudregel ett så kallat direkt besittningsskydd som innebär att de har rätt att bo kvar i sin lägenhet även om du som hyresvärd säger upp hyresavtalet (12:46 JB). I 12:45 JB anges några undantagssituationer där hyresgästerna inte har något besittningsskydd, men utifrån de uppgifter du angett i din fråga ser jag inte att något av undantagen är aktuellt i ditt fall. Det är dock även möjligt för hyresvärden och hyresgästen att avtala bort besittningsskyddet (12:45 a JB). Jag rekommenderar därför att du tittar igenom hyresavtalen för att se om en sådan överenskommelse har gjorts för någon av dina hyresgäster, för i så fall gäller inget besittningsskydd. Jag kommer dock vidare utgå från att samtliga dina hyresgäster har besittningsskydd och därmed som utgångspunkt rätt att bo kvar i sina lägenheter, även om du säger upp hyresavtalen.
Besittningsskyddet kan i vissa fall upphöra
Även om en hyresgäst har besittningsskydd så finns det vissa omständigheter som medför att besittningsskyddet bryts. Så är bland annat fallet om det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller i annat fall inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör (12:46 första stycket p. 10 JB). Detta betyder att besittningsskyddet kan brytas om hyresvärden har sakliga skäl för sin uppsägning och hyresvärdens skäl väger tyngre än hyresgästens intresse av att bo kvar i lägenheten. Ett sakligt skäl kan till exempel vara att hyresvärden behöver lägenheten för att själv bosätta sig i den, så som är fallet för dig. Jag skulle därför säga att det finns en eventuell möjlighet för dig att säga upp någon av dina hyresgäster, men då jag inte vet om hur situationen ser ut för hyresgästerna kan jag inte svara helt säkert på om ditt skäl skulle väga tyngre vid en intresseavvägning och att det därmed skulle räcka för att bryta en hyresgästs besittningsskydd.
Hyresnämnden prövar en eventuell tvist
Om du säger upp en av dina hyresgäster och det uppstår en tvist mellan er om besittningsskyddet så måste du hänskjuta tvisten till hyresnämnden senast en månad efter hyrestidens utgång, annars kommer din uppsägning att vara ogiltig (12:49 första stycket JB). Hyresnämnden kommer då att pröva tvisten och besluta om hyresgästens besittningsskydd ska gälla eller inte.
Om du behöver ytterligare rådgivning kring en eventuell uppsägning eller om det uppstår en tvist om besittningsskyddet med en hyresgäst rekommenderar jag att du tar kontakt med juristbyrån här på Lawline så hjälper de dig vidare.
Vänliga hälsningar
