Kan jag bli ersättningsskyldig när ett badrumsfel upptäcks drygt fem år efter försäljningen av en bostadsrätt?
Hej! Jag sålde en bostadsrätt för fem år sedan och för ca. ett år sedan såldes den igen. Den senaste ägaren hittade en yta bakom en radiator utan tätskikt och nu hävdar dels den jag sålde till och den nuvarande ägaren dolt fel med mig som ansvarig. En besiktningsman har ni besiktat och i princip dömt ut hela badrummet, trots att det ej varit några problem med vattenskador på fem och ett halvt år. Till saken hör att det inte varit omöjligt att konstatera vid en besiktning. Kan dom kräva mig på något? Tacksam för svar.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du valt att ställa din fråga till Lawline. Om du önskar att mitt svar på något vis ska kompletteras eller förtydligas är du välkommen att publicera en kommentar, alternativt mejla marcus.backstrom@hotmail.com.
Eftersom bostadsrätter i juridisk mening betraktas som lös egendom är det köplagens bestämmelser som blir tillämpliga på din situation. Lagrumshänvisningar avser i det följande den lagen.
Det som oftast benämns som "dolt fel" kallas enligt köplagens terminologi för "fel i vara". Vad som utgör fel i vara regleras i 17 § och 18 §. Kontentan av de paragraferna är att varan ska stämma överens med avtalet och eventuell marknadsföring samt i allmänhet leva upp till vad "köparen med fog kunnat förutsätta". Eftersom köplagens felregler används på alla möjliga typer av varor, och därför är generellt formulerade, är det omöjligt att, utan att få ta del av mycket mer information, bedöma om avsaknaden av tätskikt bakom radiatorn kvalificerar sig som ett fel i det här specifika fallet.
Lyckligtvis behöver vi inte lägga energi på att analysera om det faktiskt rör sig om ett köprättsligt fel eller inte. I 32 § återfinns nämligen kravet på att säljaren inom "skälig tid" ska reklamera fel till köparen. Den skäliga tiden utgår ifrån när säljaren märkte eller borde ha märkt att det aktuella felet existerade. Paragrafen anger också att en reklamation som skett längre än två år efter köpet alltid inkommit för sent, om säljaren inte lämnat en garanti eller liknande utfästelse rörande det aktuella felet. Följden av försenad reklamation är att felet inte kan ge upphov till några förpliktelser för säljaren.
Konsekvensen av reklamationsbesämmelsen är för dig uteslutande positiv. Om du inte lämnat någon garanti avseende de brister som nu uppdagats har reklamationen helt säkert gjorts för sent (tack vara att de två åren för länge sedan passerats). Även om du lämnat en garanti (under förutsättning att den är icke-tidsbestämd) bedömer jag att reklamationen ändå skett alldeles för sent. Att fem år efter ett köp komma och klaga på brister som enkelt kan upptäckas genom anlitande av en fackman är inte hållbart.
Min rekommendation till dig är således att ha is i magen och bemöta eventuella ersättningskrav med att din uppfattning är att reklamationsfristen sedan länge löpt ut och att det därmed inte finns anledning att göra en närmare juridisk bedömning av situationen. Väljer din köpare att ta saken till domstol är jag i princip säker på att du vinner. Värt att notera är också att du inte har några som helst skyldigheter gentemot den senaste köparen. Det är tänkbart att hen med framgång kan kräva kompensation av din köpare (eftersom reklamationen skett efter "bara" ett år i det fallet) men det leder inte per automatik till att du måste betala någonting.
Med vänlig hälsning,
