Kall luft blåser in i lägenhet - vems ansvar?
Vi har köpt en bostadsrätt i vindsvåning med sovalkov med snedtak.
Det blåser in kalluft och det går därför inte vistas i lägenheten under årets kalla månader.
Föreningen hävdar att ombyggnationen är utförd av en medlem under förutsättning att den görs fackmannamässigt. Detta följdes aldrig upp. Föreningens styrelse menar att de därmed friskrivit sig från ansvar och att detta är innerväggar som är bostadsrättsinnehavarens ansvar.
Säljaren hävdar att han aldrig märkt av något problem och därför inte vill ta på sig något ansvar.
Vi menar förstås att detta borde ha framgått vid försäljningen.
Vems ansvar är detta att åtgärda ? Säljarens eller föreningens ?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline!
Det kan vara antingen säljarens, föreningens eller ditt eget ansvar att åtgärda problemet beroende på omständigheterna.
Bostadsrättsföreningens ansvar
Bostadsrättsföreningen måste tillhandahålla lägenheten i ett försvarligt skick på tillträdesdagen. Detta gäller dock endast om inget annat avtalats (7 kap. 1 § bostadsrättslagen). Bostadsföreningen har rätt att friskriva sig från visst ansvar men en total friskrivning kan ogiltigförklaras enligt 36 § avtalslagen om oskäliga avtalsvillkor.
En sådan friskrivning måste dessutom stå i ert avtal, det räcker inte att det t.ex. står i styrelsens stadgar att varje bostadsrättshavare ansvarar för ombyggnationer. Om det bara står i stadgarna så har inte annat avtalats och bostadsrättsföreningen måste åtgärda felet såvida inte felet faller inom din undersökningsplikt vid köpet eller faller under säljarens ansvar (återkommer om detta nedan).
Vidare kan meningen med friskrivningen ifrågasättas. De säger att ombyggnation skall ske på bostadsrättshavarens bekostnad. Det är inte självklart att detta friskriver dem från deras lagstadgade ansvar. Det rör sig trots allt inte om att du vill göra en ombyggnation utan snarare åtgärda ett fel i bygget, kan du hävda.
Säljarens ansvar
Det kan vara säljarens ansvar att åtgärda felet om hen var medveten om det och sålde lägenheten utan att berätta något om felet. Detta kräver att det faktiskt räknas som ett fel enligt 17 § köplagen. Det räknas som ett fel om lägenheten inte överensstämmer med vad du och säljaren avtalat, vad som får anses var underförstått avtalat eller vad du som köpare haft rimlig anledning att förutsätta om lägenhetens skick. Du säger att lägenheten i princip inte går att vistas i under kallare delen av året.
Jag skulle definitivt säga att man bör kunna förutsätta att en bostadsrätt ska gå att vistas i under vintern. Om det alltså inte är så, bör lägenheten anses felaktig. Då blir säljaren skyldig att åtgärda felet om du reklamerar det i tid genom att skriva till hen att du vill att hen ska åtgärda felet (34 respektive 32 §).
Om lägenheten är felaktig kan det falla inom din undersökningsplikt (se mer nedan). Om säljaren visste om felet men inte berättade något om det för dig är hen dock ansvarig, oavsett din undersökningsplikt (se t.ex. NJA 2007 s. 86 "motocrossbanefallet" för praxis).
Ditt eget ansvar
Om bostadsrättsföreningens friskrivning gäller och säljaren inte var medveten om felet kan du vara ansvarig om problemet inte räknas som ett fel i köprättslig bemärkelse eller om det är ett fel som faller inom din undersökningsplikt (20 § köplagen).
Undersökningsplikten omfattar sådant man kan se, höra, känna och dofta. Om du undersökte lägenheten på sommaren och det inte fanns något kännbart vinddrag eller någon synlig spricka i väggen, talar detta starkt för att felet inte faller inom din undersökningsplikt. Det har inte gått för dig att upptäcka felet under de omständigheter som rådde vid din undersökning.
Om du märkt eller borde ha märkt felet, är det dock ditt ansvar enligt nämnda paragraf att åtgärda det.
Slutsats
Det är mycket möjligt att felet är antingen bostadsrättsföreningens eller säljarens ansvar och du kan skriva till dem och föra ovanstående resonemang för att kräva att de åtgärdar felet. Du väljer själv vem du skriver till först beroende på vem du anser bör ansvara mest rimligen. Om ingen av dem går med på dina krav och ni inte heller kan förlikas genom att t.ex. betala hälften var för åtgärdande av felet, kan du lämna in en stämningsansökan till tingsrätten. Här är det ännu viktigare att du bestämmer dig för vem du anser bör ansvara för felet. Du kan inte driva en tvist mot båda samtidigt.
Det finns många omständigheter att ta hänsyn till och jag kan inte säga hur det kommer gå för dig men jag hoppas att det blir lite lättare för dig att hantera situationen med denna info till hands. Om du behöver mer rådgivning rekommenderar jag att du tar kontakt med oss på info@lawline.se, speciellt om du vill göra en stämningsansökan.
Lycka till!
Vänliga hälsningar,
