Jag ska lösa ut min före detta, är det skillnad i beskattning om bostaden ska delas genom bodelning eller om bostaden ägs med samäganderätt?
Hej!
Jag och mitt ex skilde oss för tio år sedan. Då köpte han in sig i min nuvarande bostadsrätt till 21 %. Jag ska nu köpa ut honom och undrar hur vi ska tänka kring uträkning av utköpspris. Jag menar att vi ska räkna ut latent kapitalvinstskatt och han menar att det inte stämmer eftersom han då menar att han får betala skatt två gånger för vinst, dvs det jag tar betalt för nu och det han sedan får skatta för till Skatteverket senare. Bostaden köptes för 2.550.000kr, har renoverats för 250.000kr och är nu värderad till 4.600.000. jag kommer att bo kvar i bostaden och han har aldrig bott där. Hur ska/bör vi tänka?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Det ska initialt noteras, att det inte framgår av frågan huruvida din före detta köpte 21 % av bostaden efter bodelningen som ska ha följt efter separationen, varpå samäganderättslagen i förevarande fall vore tillämplig, eller om i ännu inte företagit bodelning, varför i sådana fall reglerna om bodelning i inkomstskattelagen ska tillämpas. Jag redogör av denna anledning för båda situationerna nedan.
Det ska även noteras, att den latenta skatteskulden är intressant enbart från din aspekt, eftersom den avser huruvida du ska beskattas i detta skede eller senare. Din före detta ska beskattas för eventuell kapitalvinst efter att du köpt dennes andel, oavsett den latenta kapitalskatten. Din före detta ska inte beskattas två gånger, utan enbart vid ett tillfälle.
Skattefri överlåtelse och latent skatteskuld
Eftersom ni äger en del var av bostaden ska du – givet förutsättningarna i detta fall – lösa ut din före detta med 21 % minskat med den latenta skatteskulden. Beträffande det fall det vore aktuellt med bodelning i detta skede, så är överlåtelse i och med bodelning skattefri, varför beskattning vid bodelningen inte ska ske (8 kap. 2 § inkomstskattelagen). Har ni redan genomfört bodelning med anledning av er tidigare separation och din före detta därefter köpte 21 % av andelen i din bostad, är det relevant att undersöka överlåtelse i samband med samäganderätt. Överlåtelser i enlighet med samäganderättslagen som innebär att en eller flera delägare löser ut andra delägare, anses inte utgöra en avyttring för kvarstående delägare. Detta innebär att du inte ska beskattas i detta skede, utan först i det fall du avyttrar bostaden. Oavsett huruvida det är fråga om bodelning i detta fall, ska överlåtelsen alltså inte beskattas.
Detta innebär även att du ska kompenseras för att du förr eller senare kommer att få betala kapitalvinstskatt vid försäljning av bostaden. Det är denna framtida skatteskuld som kallas för latent skatteskuld. Ett problem med bostäder är nämligen att vid en framtida försäljning drabbas ägaren av en realisationsvinstskatt. Av den anledningen har Högsta domstolen i NJA 1975 s. 288 uttalat att den latenta skatten vid en eventuell försäljning av bostaden borde beaktas i det fall bostaden värderas vid bodelning. En exakt uträkning av skatten bör dock inte krävas, utan en förenklad beräkning får göras utifrån antagandet att den parten som tillskiftas bostaden genast säljer den till ett pris som motsvarar det antagna marknadsvärdet. I det fall du behåller bostaden en längre period, kan sålunda den latenta skatteskulden komma att korrigeras er emellan.
För att få fram den latenta skatteskulden gör man en fingerad försäljning av bostaden, vilket redogörs för i det följande.
De värden som krävs för beräkningen av skiftesvärdet
För att kunna räkna ut bostadsrättens skiftesvärde behöver ni veta bostadens marknadsvärde, den summa som motsvarar det mäklararvode som skulle tillkomma vid en försäljning av bostadsrätten, summan för eventuella förbättringskostnader och anskaffningsvärdet (den summa ni köpte lägenheten för).
Hur ni beräknar skiftesvärdet
Skiftesvärdet räknar ni ut på följande sätt (observera att denna uträkning inte nödvändigtvis representerar ert exakta skiftesvärde eftersom ni inte nämnt eventuella mäklarkostnader; ett riktmärke kan emellertid utgöras av 2 %):
4.600.000 kr (marknadsvärdet)
- 92.000 kr (2% av marknadsvärdet = mäklararvodet)
- 250.000 kr (förbättringskostnader)
- 2.250.000 kr (anskaffningsvärdet)
= 2.008.000 kr (kapitalvinsten)
x 0,22 (22/30= 22% skatt för bostadsrätter)
= 441.760 kr (latent kapitalvinstskatt)
För att få fram skiftesvärdet tar ni sedan marknadsvärdet minus den latenta kapitalvinstskatten och minus mäklararvodet. Det vill säga:
4.600.000 kr
- 441.760 kr (latent kapitalvinstskatt)
- 92.000 kr (mäklararvodet)
= 4.066.240 kr (skiftesvärdet)
Vilka värden ska användas i bodelningen?
Det värde som ska användas för uträkning av det du ska lösa ut din före detta med är alltså (enligt uträkningen ovan) 4.066.240 kr. Eftersom din före detta äger 21 %, följer av 0,21 x 4.066.240, att denne ska erhålla 853.910,4 SEK.
Slutsats
Det kan fastställas att du inte ska beskattas för överlåtelsen av 21 % av bostaden i förevarande fall. Detta oavsett huruvida det är fråga om att ni genomför en bodelning (varpå överlåtelse av bostad är skattefri för överlåtaren) eller att du löser ut din före detta från att samägande (varpå överlåtelse av bostad även i sådant fall är skattefri för överlåtaren).
Sålunda ska du kompenseras för att du förr eller senare kommer få betala kapitalvinstskatt vid försäljning av bostaden; så kallad latent skatteskuld. För detta krävs en fingerad försäljning av bostaden. Enligt en sådan fingerad försäljning, ska du erlägga 853.910,4 SEK till din före detta. Denne kommer beskattas för eventuell kapitalvinst (vid enbart ett tillfälle). Att den latenta skatteskulden tas med i beräkningen medför att du i detta skede inte behöver erlägga 946.680 till din före detta, utan istället ovan nämnda summa. Att den latenta skatteskulden medtas i beräkningen innebär sålunda att din före detta tilldelas 92.769,6 SEK mindre än om den latenta skatteskulden inte tas med. Sålunda är detta till din favör och dennes förlust.
Det kan vara bra att ta hjälp av jurist med bodelningen
Mitt råd till er är att anlita en jurist som kan hjälpa er med bodelningen eller – beroende på omständigheterna – upplösandet av samäganderätten, eftersom det kan vara svårt att veta vilka värden som ska tas upp, hur ni ska göra genomföra förfarandet på korrekt sätt och hur ni kan undvika eventuella misstag eller diskussioner sinsemellan. Ni kan boka tid med en av våra jurister genom att återkomma till mig med en förfrågan.
Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig på pontus.schenkel@lawline.se!
