Inneboende, andrahandsuthyrning eller överlåtelse av kontrakt
Hej!
Jag står på en (hyres-)lägenhet som jag och mina föräldrar bor i, men har nyligen fått jobb på annan ort. Det tar ca 1.5h till jobbet och behöver bo närmare. Jag kan inte säga upp denna lägenhet då det innebär att mina föräldrar inte har någonstans att bo. Min chef känner en privatvärd som har erbjudit mig en lägenhet nära jobbet.
Har jag någon skyldighet att meddela min nuvarande värd om den nya lägenheten, eller tvärtom? Kan jag ha båda lägenheterna samtidigt och se lägenheten nära jobbet som en "övernattningslägenhet"?
Klassas det som att jag hyr ut lägenheten till mina föräldrar i andrahand eller kan jag möjligen skriva in dem som inneboende?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Sammanfattning och råd
Dina föräldrar är just nu inneboende hos dig. Om du behåller nyckeln till din nuvarande lägenhet och besöker den flera gånger i veckan kan dina föräldrar fortfarande betraktas som inneboende, eftersom de inte utnyttjar lägenheten självständigt. Hyresvärdens tillstånd behövs då inte för att de ska har rätt att bo kvar.
Om du inte har möjlighet att utöva den tillsyn av lägenheten som krävs för att dina föräldrar ska betraktas som inneboende, måste du ha hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd för att hyra ut i andra hand.
Om du inte får hyresvärdens samtycke till andrahandsuthyrning kan du höra med hyresvärden om du kan överlåta kontraktet till dina föräldrar. Vill hyresvärden inte detta kan du ansöka hos hyresnämnden om att få överlåta lägenheten. Om du har bott och delat hushåll med dina föräldrar i mer än tre år har du nämligen rätt att överlåta hyreskontraktet till dem, om de kan antas ha möjlighet att betala hyran.
Blankett för ansökan om överlåtelse samt mer information hittar du här: http://www.hyresnamnden.se/Overlata-bostadslagenhet/Ansokan/
Har du fler frågor rekommenderar jag att du kontaktar någon av de specialiserade jurister Lawline samarbetar med. Du kan boka tid på ett kontor nära dig direkt via http://lawline.se/boka alt klicka på knappen till höger.
Utredning
Inom hyresrätten görs skillnad på total och partiell sublokation.
Total sublokation innebär upplåtelse i andra hand för självständigt nyttjande och är enligt 12:39-40 JB otillåtet utan hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Att otillåtet hyra ut i andra hand är grund för förverkande av hyreskontraktet, om hyresgästen inte vidtar rättelse efter tillsägelse från hyresvärden, 12 kap. 42 § 3 p. JB.
Partiell sublokation innebär upplåtelse i andra hand för osjälvständigt nyttjande; typiskt sätt att inhysa inneboende. Detta är otillåtet endast om det kan medföra men för hyresvärden. Det räcker då inte att slitaget på lägenheten ökar utan måste vara fråga om rumsuthyrning som överstiger normal och förutsebar omfattning. Det finns inget krav på att man ska upplysa hyresvärden att man har inneboende.
Det avgörande för bedömningen huruvida andrahandsupplåtelsen är att betrakta som total eller partiell är självständigheten i andrahandshyresgästens nyttjande. Förstahandshyresgästens tillsyn över lägenheten är avgörande. Om förstahandshyresgästen besöker lägenheten flera gånger i veckan för att ex. hämta post är andrahandsgästens nyttjande inte att betrakta som självständig. Om tillsynen inte sker kontinuerligt är det fråga om självständigt nyttjande. Se Högsta domstolens dom NJA 2001 s. 241 I och II.
Man har rätt att överlåta lägenheten till närstående som man har bott och delat hushåll med i minst tre år, om den närstående kan antas ha möjlighet att betala hyran, 12 kap. 34 § JB.
Mvh
