Hyreshöjning vid andrahandsuthyrning av bostadsrätt
Hej! hjälper till med en andrahandsuthyrning utav en bostadsrätt. I hyresavtelset står det att om det sker en hyreshöjning i föreningen under uthyrningsperioden så skall den höjning tillfalla hyresgästens kostnad. Det har nu blivit en tvist i detta då hyresgästen menar på att ägarna bör har vetat om denna hyreshöjning när kontraktet skrevs men ej meddelat oss medan ägarna påstår att de ej haft vetskap om detta. Skulle behöver rådgivning till vem summan skall tillfalla och vad som gäller vid hyreshöjningar under uthyrningsperioden.
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Vid andrahandsuthyrning av en bostadsrätt tillämpas de regler om hyra som finns i 12 kap. jordabalken (JB). I huvudregel gäller att hyran ska vara bestämd till beloppet i hyresavtalet, men vid andrahandsuthyrning av bostadsrätter är det tillåtet att istället knyta hyran till bostadsrättshavarens årsavgift och/eller avgift för andrahandsupplåtelse (12 kap. 19 § JB). Hyran får dock inte vara hur hög som helst. Vid tvist om hyrans storlek ska hyresnämnden fastställa den till ett belopp som inte påtagligt överstiger kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden (4 § privatuthyrningslagen).
Förutsatt att hyran efter höjningen inte påtagligt överstiger kapitalkostnaden och driftskostnaderna, finns det alltså inga hyresrättsliga regler som förhindrar höjningen.
Det finns dock vissa avtalsrättsliga bestämmelser som innebär att ett avtal kan bli ogiltigt när den ena parten har undanhållit information inför avtalets ingående. Enligt 30 § avtalslagen är ett avtal ogiltigt om en avtalspart avsiktligen har blivit vilseledd genom lämnande av felaktiga uppgifter eller undanhållande av information och motparten insåg eller borde ha insett det. Om bostadsrättshavarna visste att en höjning var att vänta, skulle man kunna argumentera för att de har vilselett den blivande hyresgästen genom att undanhålla den informationen. Det är dock inte helt självklart att den regeln kan tillämpas. Hyresgästen har trots allt skrivit på ett avtal där det framgår att hyran kan komma att förändras beroende på föreningens beslut om årsavgift, så man skulle som motargument kunna framhålla att bostadsrättshavarna saknade anledning att tro att höjningen skulle inverka på hyresgästens benägenhet att skriva på avtalet.
Man kan alltså föra argument både för och emot att avtalet ska vara giltigt om bostadsrättshavarna underlåtit att informera hyresgästen om den kommande höjningen av hyran. I sammanhanget bör det dock nämnas att det är hyresgästen som har bevisbördan för att bostadsrättshavarna kände till att en höjning var att vänta och att avtalet därför ska vara ogiltigt. I huvudregel ska avtal alltid hållas. Därför måste den som hävdar att ett avtal är ogiltigt också bevisa det.
Sammantaget finns det alltså inga hyresrättsliga regler som förhindrar höjningen, men man skulle kunna argumentera för att avtalet ska vara ogiltigt enligt avtalslagens regler om svikligt förledande, förutsatt att bostadsrättshavarna kände till den kommande höjningen och underlät att informera hyresgästen om den. Vid en eventuell tvist om avtalets giltighet är det dock hyresgästen som har bevisbördan.
Jag hoppas att mitt svar har varit till hjälp.
Med vänlig hälsning,
