Hyreshöjning samt rätt att ha inneboende
Hej!
Min syster hyr en lägenhet och ägaren som äger lägenheten bor i lägenheten ovanför. Det är ett stort hus med 4 separata lägenheter.
Huset ligger ute på landet.
Hyresvärden vill nu höja hyran med 29 % och det ska börja gälla om 3 månader. Det blir en höjning på över 2000kr och det är mycket på ett bräde.
Min syster har bott där i 3 år och vill gärna bo kvar, men för att klara hyreshöjningen så behöver hon en inneboende. Hyresvärden säger att min syster har skrivit på ett hyreskontrakt där det även står att hyresvärden kan neka att hon får ha en inneboende. Hyresvärden säger att hon vill inte att någon mer ska bo där. Det är en lägenhet på 100 med 4 sovrum så man kan lätt bo en hel familj där.
Syrran blir tvungen att flytta om hon inte kan dela hyran med någon.
Får det det gå till så här?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att ni vänder er till Lawline!
Beroende på huruvida din systers hyresvärd anses bedriva en näringsverksamhet eller inte, gäller antingen lagen om uthyrning av eget boende eller 12 kap. jordabalken, den senare är kanske i folkmun mer känd som hyreslagen. Om hyresvärden omfattas av hyresförhandlingslagen är han att betrakta som näringsidkare. Även om så inte är fallet, omfattas din syster av 12 kap. jordabalken om hyresvärden upplåtit flera hyresrätter och din systers hyresrätt inte är den först upplåtna.
Hyreshöjningen
12 kap. jordabalken / hyreslagen
Eftersom annat inte angetts, utgår jag ifrån att din systers kontrakt löper tillsvidare samt att den i lag föreskrivna uppsägningstiden om tre månader gäller, se 4 §.
Enligt 54 §, måste den hyresvärd som önskar höja hyran tillsända den berörda hyresgästen en skriftlig begäran därom. Om hyresgästen motsätter sig detta och en överenskommelse inte kan träffas, har hyresvärden att anhängiggöra tvisten hos Hyresnämnden för en skälighetsprövning. Bedömningen görs enligt 55 § 1 st. och söker fastställa lägenhetens s.k. bruksvärde. Det bestäms mot bakgrund av dess beskaffenhet i förhållande till likvärdiga lägenheter på orten. Ort förstås här hyfsat snävt, exempelvis Stockholm och Solna respektive Lund och Malmö har ansetts vara olika orter. Man ska härvid bortse från lägenhetens byggnadsår, produktionskostnader och kostnader för drift. Istället ska man ta i beräkning lägenhetens storlek, modernitetsgrad, planlösning, läge inom huset, reparationsstandard, ljudisolering och förmåner, såsom hyss, sopnedkast och tvättstuga, knutna till lägenheten. Vidare ska husets allmänna läge – miljö och avstånd till kommunikationer – tas i beaktande. Hyran får inte bestämmas till påtagligt högre än dess bruksvärde. Påtagligt förstås i sammanhanget som ett par procent. Det är således inte möjligt för mig att sia om utgången i din systers fall.
Om den begärda hyran befinns skälig, kommer den att börja gälla tre månader efter att tvisten anhängiggjordes hos Hyresnämnden, se 55 d § 1 stycket. Detta såvida inte din syster kvalificerar för s.k. infasning av den nya hyran. Det finns i 55 § 5 stycket en möjlighet för den hyresgäst som åläggs betala en väsentligt högre hyra än tidigare att begära att den höjs successivt. Väsentligt högre förstås som 10 %, se RH 2013:9. Infasningsperioden bör endast i undantagsfall bestämmas till mer än fem år, se prop. 2009/10:185 s. 92. Däremot, om din syster under en längre period betalat en jämförelsevis låg hyra, kan den bestämmas till kortare än så.
Lagen om uthyrning av eget boende
Om hyreskontraktet regleras av lagen om uthyrning av egen bostad, gäller vad som sagts innan om att hyresvärden skriftligen måste meddela hyresgästen om den begärda höjningen samt att han kan anhängiggöra frågan hos Hyresnämnden, se 4 §. Här ska dock Hyresnämnden fastställa hyran till ett belopp som inte påtagligt överstiger kapital- och driftskostnaderna för bostaden. Utgången vid en sådan bedömning blir avsevärt annorlunda. Om exempelvis en bostadsrättslägenhet värd 3 mkr hyrs ut i andrahand, tillhörande bostadsrättsavgift uppgår till 1 900 kr, och skälig avkastningsränta bestäms till 4 %, görs beräkningen enligt följande. (3 000 000 * 0,04) + (1 900*12) / 12 = 11 900 kr per månad. Som utgångspunkt gäller dessutom det nya villkoret från dagen ansökan till hyresnämnden gjordes, se 5 §.
Rätten att ha inneboende
12 kap. jordabalken / hyreslagen
Hyresvärden har rätt i det att hans samtycke fordras för att din syster ska kunna hyra ut lägenheten i andra hand. Däremot kan hon i princip efter eget tycke, utan att ens underrätta hyresvärden, inhysa inneboende i lägenheten, se 41 §. Detta såvida det inte kan medföra men för hyresvärden. Begreppet har inte behandlats närmare i rättspraxis men i lagmotiven anfördes att men ska förstås som obehag eller faktiska men. Paragrafen är tvingande, vilket innebär att den gäller framför klausulen i hyreskontraktet. Din syster kan alltså vila tryggt i att hon har rätt att bekosta en eventuell hyreshöjning genom att ta in inneboende. Hyresvärden är dessutom förhindrad att säga upp hennes hyresavtal på grund av det eller andra godtyckliga anledningar.
Lagen om uthyrning av eget boende
Vad som sagts ovan gäller även här, se 1 § 2 stycket. Skillnaden är emellertid att din syster enligt lagen om uthyrning av eget boende inte har något besittningsskydd. Det innebär att hyresvärden kan säga upp henne utan att bevilja en förlängning av hyreskontraktet. Din syster gör alltså klokt i att inte förarga honom.
Jag önskar er båda ett stort lycka till! Ni är välkomna att återkomma om ni har fler frågor.
Med vänlig hälsning,
