Hyrd bostad i dåligt skick - omedelbar uppsägning, slippa betala hyra, få tillbaka deposition
Skrev hyreskontrakt med en husägare. Vid inflyttning saknades frys,fungerande ugn och ventilation i kök ovanför spis så vi kunde ej laga mat. Dom 2 ytterdörrar i källaren saknade fungerande lås, ingen flyttstäda var gjord, trasiga och farliga elkontakter i alla rum. Ägaren sa upp kontraktet när vi meddelat om alla brister och vägrade göra något åt dem. Vi flyttade omedelbart ut. Uppsägningen kom via sms och det stod att vi sades upp med omedelbar verkan. Khade vårt bohag där i 3 dagar innan vi vart uppsagda och packade upp, vi flydde mer eller mindre där ifrån pga det vi möttes av) Kan vi ogiltigförklara kontraktet helt pga 12 kap 9 § jordabalken eller av någon annan lag? Vi har nu annan bostad och vill slippa denna hyra under uppsägning. Kan vi slippa 3 månaders uppsägning/hyra pga ägarens formulering "omedelbar uppsägning". Vi får det ej skriftligt av ägaren, bara sms. Hon är helt omöjlig att samtala med. Vi har lagt en deposition som vi inte får använda som betalning av sista hyra.
Lawline svarar
1. Kan vi ogiltigförklara kontraktet helt pga 12 kap 9 § jordabalken eller av någon annan lag?
Lägenheten ska vara i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet (12 kap. 9 § jordabalken). Med brukbarhet avses inte enbart tekniska anordningars funktionsduglighet, utan även underhållsskicket.
Högsta domstolen har ansett att en uthyrd bostad inte har uppfyllt kravet på full brukbarhet med hänsyn till underhållsskicket; färgen var bortnött på snickerierna i flera rum, på dörrarna vid handtagen och elementen samt att det i tak och väggar i badrummet fanns sprickor och färgavflagning (NJA 1964 s. 434).
Vår bedömning är att er bostad inte uppfyllde kravet på full brukbarhet. Detta medför inte att hyreskontraktet som sådant blir ogiltigt.
2. Kan vi slippa 3 månaders uppsägning/hyra pga ägarens formulering "omedelbar uppsägning"?
Påföljderna anges i 12 kap. 11 § jordabalken. Den första påföljden en hyreshäst kan göra gällande är att kräva att bristerna avhjälps av hyresvärden inom skälig tid.
Om detta inte sker har hyresgästen rätt till omedelbar uppsägning, dvs. på dagen utan uppsägningstid (12 kap. 6 § jordabalken). Detta har redan skett i ert fall. Notera att hyresvärden inte har någon rätt att säga upp er med omedelbar verkan, men vi utgår från att ni inte har någon invändning mot detta ändå.
För den tiden bostaden har varit i bristfälligt skick har hyresgästen även rätt till skälig nedsättning av hyran. Ni får värdera tre dagars hyra utifrån vad en månads hyra är värd. Därefter får ni dra av skillnaden mellan vad bostaden är värd att hyra i fullt brukbart skick jämfört med det bristande skicket (dvs. en hyresnedsättning).
Hyresgästen har även rätt till skadestånd om bristerna beror på hyresvärdens underlåtenhet att vidta åtgärder. Här måste ni styrka faktisk skada som ett direkt resultat av bristerna i bostaden, t.ex. skador på er egendom eller fysiska personskador.
3. Vi får det ej skriftligt av ägaren, bara sms.
Ett hyresförhållande som inte varar mer än tre månader behöver inte sägas upp skriftligt av hyresvärden (12 kap. 8 § jordabalken). Ett SMS är ändå ett skriftligt besked.
4. Vi har lagt en deposition som vi inte får använda som betalning av sista hyra.
Vår bedömning är att ni endast är skyldiga hyresvärden tre dagars hyra och hyresnedsättning för dessa tre dagar. Hyresnedsättningen kan vi inte bedöma utan att få tillgång till hyresavtalet och en noggrannare bedömning av bostaden. Detta slutliga belopp får hyresvärden dra av depositionen innan han eller hon överför resten av depositionen till er. Genom att dra av hyra från deposition gör hyresvärden en kvittning av era fordringar på varandra. Det är helt i sin ordning. Däremot förmodar jag att ni kommer ha olika syn på hur stor hyra som ska dras av depositionen. Fortsättningsvis bör ni bestrida eventuellt krav på ytterligare hyra.
Vi rekommenderar att ni tar hjälp av jurist för att få tillbaka era pengar och inte betala hyra för något ni inte har kunnat använda. Baserat på den text ni har skickat in har ni goda chanser att slippa betala ytterligare hyra och få tillbaka depositionen. Vår juristbyrå hjälper er gärna med detta. Hör av er till mig så fort ni har bestämt er för hur ni vill göra så kan vi prata pris och uppdrag.
Soroosh Parsa / soroosh.parsa@lawline.se
