Hur ska det ena av våra barn tilldelas en andel av fastighet, när det andra barnet redan äger en del av fastigheten med oss och det förstnämnda barnet erhållit förskott på arv?
Äger en fastighet tillsammans med mitt ena barn och sambo, där vi bor på varsitt våningsplan.
Vi äger fastigheten tillsammans (4 delägare/ 25% vardera) och har gemensamt lån samt delar på alla driftskostnader.
Vi har ett barn till.
Har vi föräldrar lagt in egna kontanta medel i fastigheten har också vårt andra barn, fått direkt i kontanter utbetalning. Dvs har vi lagt ned 100 000 i fastigheten har vårt andra barn fått 50 000 kr.
Frågan är hur vi gör den dag vi går bort, och vårt andra barn ska få ut sina 25% av oss föräldrar?
Hur beräknar man värdet av fastigheten, så att det blir så rättvist som möjligt?
Med vänlig hälsning
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
I det följande kommer jag redogöra för innebörden av den fördelning ni gjort i form av inskjutet kapital i fastigheten och det kapital ni givit till det ena barnet. För att tydliggöra framställningen namnger jag barnet som är delägare i fastigheten till A och det barn som mottagit utbetalningar till B.
Inskjutet kapital i fastigheten förskott på arv?
I 6 kap. 1 § ärvdabalk (1958:637) stadgas, att det arvlåtaren i livstiden har gett en bröstarvinge ska avräknas som förskott på dennes arv efter arvlåtaren, om inte annat har föreskrivits eller med hänsyn till omständigheterna måste antas ha varit avsett. Fråga är sålunda om det kapital ni investerat i fastigheten utgjort förskott på arv till A. Innebörden av detta är, att det i lagen finns en presumtion för att det som en arvlåtare under sin livstid gett bort till en bröstarvinge (barn, barnbarn osv.) ska avräknas som förskott på arvet, eftersom man utgår från att arvlåtaren oftast vill att varje barn ska få lika mycket. En arvlåtare som vill gynna en bröstarvinge kan dock bestämma att en gåva inte ska avräknas som förskott på bröstarvingens framtida arv och då gäller inte presumtionen längre (6 kap. 1 § 1 st. ärvdabalken). Enligt min kännedom ska dock inte de investeringar ni gjort beträffande fastigheten, anses vara förskott på arv till A. Dels eftersom kapitalet direkt givits till A eftersom ni torde inneha någon form av samäganderätt, samt eftersom investeringarna inte kan anses utgöra gåva. Detta innebär sålunda att ni givit visst kapital till B, fastän A inte fått del av något kapital på samma sätt. Detta leder oss till nästa skede i frågeställningen.
Utgör det kapital B fått förskott av arv?
I ärvdabalken finns det (som nämnts) en presumtion om att det som en arvlåtare under sin livstid ger bort till en arvinge ska räknas som förskott på arv. Det kan vara värt att nämna, att arvlåtaren kan bestämma att en gåva inte ska utgöra förskott på arv genom att upprätta ett så kallat gåvobrev. Har ett gåvobrev skrivits till förmån för en arvtagare ska förskottet inte avräknas från mottagarens arvslott (6 kap. 1 § ÄB). Av frågan att döma, utgör sålunda det kapital B erhållit förskott på arv. Detta eftersom kapitalet givits direkt till B, samt utgjort gåva.
Hur värderas fastigheten och hur ser arvsfördelningen ut till A och B, med hänsyn till det förskott på arv B erhållit?
Den bröstarvinge som fått förskottet behöver inte återbetala någon del av det, även om förskottet visar sig vara större än dennes arvslott. Det finns dock visst skydd för övriga bröstarvingar i 7 kap. 4 § första stycket ÄB. Skyddet innebär, att om det är så att övriga bröstarvingar inte får ut hela sin laglott på grund av gåvan, ska den andel som krävs för att övriga bröstarvingar ska få sin laglott återgå. Laglotten är hälften av arvslotten (7 kap. 1 § ÄB). Det krävs dock, för att laglottsskyddet ska vara aktuellt, att gåvans syfte är att jämställa med ett testamente, det vill säga, gåvogivaren har haft som syfte att ordna successionen och därmed styra hur arvet ska fördelas, samt att det avhållande momentet som annars föreligger vid gåvor saknas. Gåvogivaren ska alltså vid gåvotillfället vara nära att avlida och skulle inte själv komma att ha nytta av gåvan. I sådana fall kan bröstarvingen jämka gåvan, för att få ut sin laglott. Detta ska göras inom ett år från dess att bouppteckningen avslutades (7 kap. 4 § andra stycket ÄB).
Det är min uppfattning, såsom frågan framställts, att ni vill att B ska tilldelas era 25 % av fastigheten. Det finns två alternativ som är rimliga. Förstone ska det nämnas att A och B kommer få dela på kvarlåtenskapen efter er, förutsatt att ni inte testamenterar bort egendom (2 kap. 1 § ÄB). Låter ni sålunda den i ärvdabalken lagstadgade arvsordningen förlöpa, kommer B sedermera få köpa kvarvarande andel av fastigheten (den som A ärvt av er) från A, för att inneha äganderätt av 25 % av fastigheten. Alternativet är alltså, att ni testamenterar er andel i fastigheten i dess helhet till B. Denne kommer i sådana fall tilldelas 25 % av fastigheten. Finns det övriga ekonomiska tillgångar, vilka uppgår till samma värde som de 25 % av fastigheten, kan A och B ärva lika andelar. Finns det inte andra ekonomiska tillgångar, eller uppgår de inte till samma värde som de 25 % av fastigheten, kan ni ändå testamentera de 25 % till B. Däremot kan A komma att klandra ett sådant testamente, eller begära jämkning, för att få ut sin laglott (hälften av vad denne har rätt till enligt arvsordningen) (7 kap. 3 § ÄB).
Värdering av fastighet vid arv
En fastighet ska som huvudregel värderas till dess marknadsvärde vid bodelning (vid anledning av dödsfall). Det ska dock påpekas att hänsyn tas till eventuell latent kapitalvinstskatt som belastar fastigheten. Detta eftersom ett problem med fastigheter är att ägaren vid en framtida försäljning kommer belastas med en kapitalvinstskatt. Vilket betyder att man gör en kapitalvinstberäkning som om fastigheten sålts och drar sedan av den skatt som räknats fram från fastighetens marknadsvärde. I det fall till exempel fastighetens marknadsvärde värderas till 3 000 000 kr och skatten vid en tänkt försäljning uppgår till ett värde på 300 000 kr så ska fastigheten vid bodelningen upptas till ett värde av 2 700 000 kr.
Slutsats
Det kapital som är investerat hittills i fastigheten kan inte ses som förskott på arv till barn A. Det kapital B tilldelats utgör dock förskott på arv. Detta förskott kommer dock inte B tvingas betala tillbaka, förutsatt att A kan få ut sin laglott. För återbetalning krävs dock även, att gåvans syfte är att jämställa med ett testamente, det vill säga, gåvogivaren har haft som syfte att ordna successionen och därmed styra hur arvet ska fördelas, samt att det avhållande momentet som annars föreligger vid gåvor saknas.
Fastigheten ska vid arv värderas till marknadsvärdet, med hänsyn till eventuell latent kapitalvinstskatt.
För att barn B ska kunna tilldelas 25 % av fastigheten, krävs det att det finns andra ekonomiska tillgångar, vilka uppgår till samma värde som de 25 %. Alternativet är att testamentera de 25 % till barn B. Barn A kan dock i sådana fall klandra alternativt begära jämkning av testamentet, för att tilldelas sin laglott. Det finns sålunda inte en fullständigt rättvis fördelning av kvarlåtenskapen, i det fall det inte finns andra ekonomiska medel.
Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig på pontus.schenkel@lawline.se!
