Värdering av fastighet i arvskifte

2014-11-22 i Arvsskifte
FRÅGA |Jag och min bror ärver min mor. Jag ärver hennes hus och min bror resten. Jag kommer därför att behöva kompensera min bror med X kronor. Vi har kommit öerens om en värdring av huset till 2550000 kr. Då är frågan hur man får fram det "reella värdet"? Enligt ett otal sajter, så drar man av mäklararvode och reavinstskatt. Det som blir över är vår gemensamma del. Jag köper ut honom med halva summan. Nu vill min bror att förbättringskostnader tas med. Luft/värmeväxlare från 2012 á 44000 kr och indragning av Internet 2014 á 16000 kr. Då kontrar jag med flyttstäd á 5000 kr. Kan även ta med avgifter i samband med köpet 1960 (stämplingsavgift m.m. á 994 kr). Även avgift för pantbrev bör jag kunna ta med. Nånstans här villar jag dock bort mig. Jag tjänar ju på hög reavinstskatt just vid arvsskiftet. Jag tänker behålla huset och hyra ut det. Vilka summor sänker skatten? Alla summor eller? Drar jag av samtliga summor från första värderingen och sedan även reavinstskatten? Eller drar jag bara av reavinstskatten från den första värderingen (2,55 miljoner)? Mäklararvodet är ju en utgift som gör att man defacto får mindre för huset! Så även en flyttstäd. Ska man sedan plussa på värdet ,ed förbättringarna? Detta blir ju märkligt i mina ögon, eftersom det togs hänsyn till dom, när huset värderades. Väderingen blev högre på grund av förbättringarna. Jag måste skriva ett arvsskifte och behöver hjälp!
Victoria Nilsson |Hej!Den "formel" som brukar användas för beräkning av fastigheters nettovärde i arvskiften är följande:Fastighetens marknadsvärde (enligt er uppskattning 2 550 000 kr)- Lån (om personen som tillskiftas fastigheten tar över eller löser eventuella lån)- Skatt på eventuellt uppskovsbelopp (22 % av beloppet)- Latent vinstskatt (hur mycket skatt det skulle bli om fastigheten såldes idag, se nedan)- Fiktiv mäklaravgift (vad mäklare skulle ta betalt om fastigheten såldes idag)Den latenta vinstskatten behöver i sig en uträkning. Den ser ut så här (se 44:13-14 inkomstskattelagen):Fastighetens marknadsvärde- Fastighetens inköpspris (vad er mor köpte det för 1960)- Fiktiv mäklaravgift- Förbättringsutgifter (standardhöjande renoveringar)Summan utgör underlaget för vinstskatt, vilken beskattas med 22 %, således utgör 22 % av summan den latenta vinstskatten.De förbättringskostnader som din bror tagit upp tas upp i beräkningen av den latenta vinstskatten, förutsatt att de var standardhöjande och inte bara ersatte något som redan fanns. Din bror "tjänar" på att kostnaderna tas upp, då det innebär att den latenta vinstskatten blir lägre vilket leder till ett högre nettovärde på fastigheten.Övriga utgifter som du tar upp är dock inte relevanta vid beräkning av nettovärdet. Du och din bror kan om ni är överens om det beräkna nettovärdet hur ni vill, varför inget hindrar att ni räknar på annat sätt, men om ni vill använda det gängse sättet så ska endast det som tagits med i ovanstående "formel" beaktas.Det värde som ni får fram är fastighetens nettovärde, vilket värde du anses få i arvskiftet. Din bror har då rätt att få samma värde, vilket i första hand kan göras genom att han tillskiftas annan egendom som tillhört er mor, och i den mån det inte räcker till så får du köpa ut honom.Vänliga hälsningar,

Preskription av anspråk på arv

2014-10-28 i Arvsskifte
FRÅGA |Vid släktforskning har jag funnit att min mormor var förlovad då min mor avlades 1937. Min mor träffade aldrig sin far och jag har följdaktligen aldrig mött min riktige morfar. Han dog 1996 och hade fler barn i ny kull. Min mor gjorde aldrig anspråk på arv då hon ej kände till namn etc på sin far. Frågan: Nyfiken på hur det går till när släktskap uppmärksammas så pass sent och hur länge rätten till laglott gäller i tid? Antagligen är min moders existens okänd för halvsyskonen så någon kallelse vid bouppteckning dök därför icke upp. Är bouppteckningen ändå giltig då och case closed?
Gustaf Otterheim |Hej! Tack för din fråga!Då denna fråga är identisk med en annan fråga du ställt hänvisar jag dig till mitt svar i den andra frågan.Med vänlig hälsning

Felaktigt utskiftat arv

2014-10-16 i Arvsskifte
FRÅGA |Hej! Jag har en fråga angående arvsrätt. Jag har två äldre halvbröder som fick ärva sin biologiska far när han gick bort 1999, nu har det visat sig genom DNA-test att halvbror nr2 hade en annan biologisk far än halvbror nr1 och denna man har nu också gått bort och efterlämnat ett arv till bror nr2. Min fråga är, har han rätt till det första arvet nu när det visat sig att den mannen inte var hans biologiska far och kan halvbror nr1 begära att halvbror nr2 betalar tillbaka sin del av det arvet?
Mikael Stade |Hej och tack för din fråga!Frågan om återbetalande av felaktigt utskiftat arv ställdes på sin spets i NJA 1997 s. 645. ( https://lagen.nu/dom/nja/1997s645 )Omständigheterna i fallet liknar de du beskriver. En far hade avlidit och efterlämnat arv till sina fyra barn. Efter faderns död uppdagades det att han endast var far till tre av barnen. Dessa tre väckte då talan mot den fjärde och krävde att hon skulle återbetala det arv som hon felaktigt fått. Frågan hamnade till slut i HD som kom fram till att arvet inte skulle återbetalas. Detta motiverades bl.a. med att systern vid tillfället för arvskiftet, genom faderskapspresumtion, ansågs vara mannens ”riktiga” dotter och att det skulle leda till ”besvärande rättsosäkerhet om arvskiften som skett med faderskapspresumtionen som grund skulle kunna förklaras ogiltiga på grund av ändrade förutsättningar”.Din halvbror är alltså inte skyldig att betala tillbaka det som han "felaktigt" ärvde.Vänligen,

Vad kan testatorn menat med "inre boet"?

2014-09-28 i Arvsskifte
FRÅGA |I ett testamente står följande: " Det inre boet skall tillfalla NN"Vad menas med "inre boet" ? Hör smycken till "inre boet"?
Linda Davidsson |Hej och tack för din fråga!”Inre boet” är inget juridiskt uttryck så det är svårt att säga exakt vad testatorn kan ha menat med meningen. Men ett uttryck som används i bl.a. äktenskapsbalken och sambolagen är ”inre lösöre”, vilket kan vara vad testatorn avsåg men inre boet. Inre lösöre är föremål som varit avsett för familjens bruk, för det gemensamma hushållet. Detta utgör exempelvis möbler, hushållsmaskiner, linne, textiler, konst, prydnadsföremål, radio- och TV-apparater, datorer, filmanläggningar och annan liknande elektrisk utrustning, köksutrustning och böcker. Smycken har oftast anskaffats för att enbart en person ska använda dem och inkluderas inte i det gemensamma hushållet. Ett annat sätt att tolka ”inre boet” är att det omfattar allt lösöre, dvs. inte bara det som avsett för hemmet, utan även smycken, kläder etc. som är testatorns personliga föremål. Testatorn kan ha åsyftat att allt lösöre är det ”inre boet” medan en eventuell fastigheten är själva ”boet”.Som sagt är det svårt att säga exakt vad testatorn åsyftade med ”inre boet”, men detta är två sätt att tolka uttrycket. Hoppas svaret varit till någon hjälp!Vänligen,

Tidpunkt för värdering av egendom vid dödsfall

2014-11-16 i Arvsskifte
FRÅGA |Hej, Vilken tid för värdering ska gälla av en bostadsrätt vid ett arvsskifte från en dödsbodelägare? Om en värdering av bostadsrätten görs i närtid efter dödsboet och handläggningstiden för arvskiftet drar ut 7-10 månader och värdet på bostadsrätten därmed har förändrats. Ska en ny värdering göras vid arvskiftet eller ska man fastslå beloppet utifrån den första värderingen?
Molly Malm |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Gällande arvsskifte tillämpas reglerna i 23 kapitlet ärvdabalken (ÄB), https://lagen.nu/1958:637#K23. Precis som du skriver kan arvsskifte dra ut på tiden och värdet på vissa tillgångar kan hinna förändras. Därför ska alla tillgångar värderas till det marknadsvärdet det har vid tidpunkten för arvsskiftet. Om dödsbodelägarna inte kan komma överens om värdena kan en förordnad skiftesman bestämma detta. En förordnad skiftesman kan utses om arvsskiftet inte kan göras i enighet mellan dödsbodelägarna. Om ni har en boutredningsman eller testamentsexekutor är denna person också skiftesman (dock inte om boutredningsmannen eller testamentsexekutorn skulle vara dödsbodelägare, se 23:5 2st ÄB).Hoppas detta var till hjälp,

Preskription av anspråk på arv

2014-10-28 i Arvsskifte
FRÅGA |Vid släktforskning har jag funnit att min mormor var förlovad då min mor avlades 1937. Min mor träffade aldrig sin far och jag har följdaktligen aldrig mött min riktige morfar. Han dog 1996 och hade fler barn i ny kull. Min mor gjorde aldrig anspråk på arv då hon ej kände till namn etc på sin far. Frågan: Nyfiken på hur det går till när släktskap uppmärksammas så pass sent och hur länge rätten till laglott gäller i tid? Antagligen är min moders existens okänd för halvsyskonen så någon kallelse vid bouppteckning dök därför icke upp. Är bouppteckningen ändå giltig då och case closed?
Gustaf Otterheim |Hej! Tack för att du ställt din fråga till Lawline!Reglerna rörande preskription av rätt att taga arv återfinns i 16 kapitlet Ärvdabalken.Såsom jag förstått dig är det inte troligt att din mors halvsyskon är medvetna om din mors existens. Detta talar starkt för att, vid arvskiftet, ingen haft anledning att misstänka att det existerade ännu en arvsberättigad (din mor i egenskap av bröstarvinge till din morfar, se 2 kapitlet 1 § Ärvdabalken).Detta förhållande leder till att 16 kapitlet 4 § Ärvdabalken blir tillämplig. Detta medför att din mor hade behövt göra sin rätt gällande inom tio år från din morfars dödsfall för att få ta del av din morfars arv. Då din morfar avled 1996 har därför din mors möjligheter att göra sin arvsrätt gällande preskriberats, varför hon inte längre kan kräva att få del av din morfars arv.Hoppas detta ger någon klarhet!Med vänlig hälsning

Tvångsskifte av dödsbo

2014-10-03 i Arvsskifte
FRÅGA |min systers make bor på en gård och han äger hus, gården och skogen helt enskilt, själv, däremot är inventarierna i huset, porslin, möbler mm inte arvsskiftade mellan honom och hans två systrar efter att deras pappa dog 1998 (modern dog flera år innan detta). nu vill min syster och hennes man att detta ska redas upp och delas mellan syskonen men det vill inte systrarna! Har systrarna egentligen ens rätt till något längre efter så lång tid? Kan man tvinga fram en delning av bohagen trots att systrarna tycker allt ska vara kvar i huset? syskonen är dessutom osams i största allmänhet så situationen att ha ett hus fullt med odelade inventarier är hemsk för min syster och hennes make, de vågar knappt röra något av grejerna! tacksam för svar.
Alexandra Wikner |Hej, och tack för din fråga. Som jag förstått din fråga finns ett oskiftat bo efter din systers make. Han vill att arvskifte ska ske, men övriga arvingar (han syskon) motsätter sig detta. Din första fråga är om systrarna har rätt till något efter så lång tid. På den frågan är svaret ja, eftersom det inte finns någon tidsgräns för inom vilken tid ett arvskifte måste ske enligt Ärvdabalken (ÄB). För att arvskifte ska ske måste samtliga dödsbodelägare (i detta fall din systers make och hans syskon) ha skrivit under arvskifteshandlingen (ÄB 23 kap. 4 §) Om inte samtliga dödsbodelägare skriver under uppfyller den inte formkraven och arvskifte kan inte ske. Som jag tolkar din fråga är det situationen du beskriver. Din systers make har då enligt ÄB 23 kap. 5 § möjlighet att begära att rätten utser en skiftesman. Skiftesmannen genomför sedan ett tvångsskifte och då krävs inte systrarnas godkännande för att det ska bli giltigt. Om en skiftesman utses så kommer dennes arvode och kostnaderna för tvångsskiftet att belasta dödsboet, det blir alltså dödsboet som får betala detta. Det allra bästa är alltså om arvingarna kan enas om att skriva på skifteshandlingen.Jag hoppas situationen löser sig för din syster och hennes make, och har full förståelse för att det upplevs jobbigt för dem som det är nu. Som en sista utväg har de dock möjlighet till tvångsskifte.Vänligen, 

Konflikt vid arvsskifte

2014-08-31 i Arvsskifte
FRÅGA |Hej! Vi är tre systrar som har delat upp vår avlidna mammas hem i samförstånd. Men, det finns en tavla som jag och en av mina systrar vill ha. Hur gör man? Tilläggas bör att mamma har bott på ett demensboende i sex år så den stora delningen gjorde vi då.Tacksam för svar! Vänligen Anne-Mari
Alfred Petersson |Hej, och tack för du vänder dig till Lawline!Ni har en situation som ni bäst löser internt. Det finns inga lagregler på vem som ska få vad i den bemärkelsen. Går det inte att komma fram till en lösning kan ni hos tingsrätten ansöka om en skiftesman enligt  23 kap 5 § ärvdabalken (ÄB). Denna kan hjälpa er att nå en lösning. Går inte det får skiftesmannen vidta ett tvångsskifte. Blir någon fortfarande inte nöjd får denna dödsbodelägare väcka talan mot de övriga. Detta är dock en tämligen komplicerad process, och jag råder er att lösa konflikten själva!Hoppas det gav dig svar på din fråga!Vänligen,