Hur kan vi gå vidare i fråga om dolt fel när säljarna inte svarar?
Vi köpte ett hus i januari 2021. Annonsen uppgav att hela huset hade dränerats 2012.
I Maj 2021 hade vi en översvämning i vår källare efter ett tungt regn. Vi blev instruerade om att det fanns en dränkpump som behövdes slås på så att dräneringen skulle fungera som avsett då huset delvis är på berggrund.
Efter händelsen så försökte vi reklamera dräneringen och så slutade säljarna svara på några mejl.
Den här helgen 29–30 januari så fick vi en till översvämning efter regn under natten. Vi ser det här som ett dolt fel då detta inte är det med största sannolikhet inte är första gången som detta hänt och säljarna visste om det hela tiden.
Vad ska vi göra nära säljarna inte svarar för att hantera det?
Lawline svarar
Hej, och tack för att ni vänder er till Lawline med din fråga!
Dolda fel är sådana fel som en köpare inte kunnat upptäcka
Inledningsvis vill jag klargöra vad som avses med dolt fel. Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer med avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet föreligger ett fel (4 kap. 19 § 1 st. Jordabalken (JB) Dolda fel är sådana fel som köparen inte bort upptäcka vid en undersökning av fastigheten. Köparen har nämligen en skyldighet enligt 4 kap. 19 § 2 st. JB att undersöka fastigheten i den utsträckning det varit påkallat med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheter vid köpet. Köparens "undersökningsplikt" innebär egentligen ingen direkt plikt att faktiskt undersöka fastigheten, utan är snarare en ansvarsfördelning där köparen själv får bära risken för fel som denne väl inte känt till men bort upptäcka vid en med tillbörlig omsorg och sakkunskap företagen undersökning av fastigheten. Som utgångspunkt innebär det vad en normalt bevandrad och erfaren lekman kunnat upptäcka vid en okulär undersökning. Vad köparen bort upptäcka vid sin undersökning beror på omständigheterna i det enskilda fallet. Om förhållandena, t.ex. byggnadens ålder och skick, iakttagbara varningssignaler, uttalanden av säljare inför köpet eller av besiktningsman, ger skäl att misstänka fel vars beskaffenhet eller omfattning inte är direkt uppenbar, kan de medföra att köparen måste gå ett steg längre i sin undersökningsplikt. På motsatt sätt kan uppgifter från säljaren medföra att köparen inte behöver undersöka lika noggrant.
I normalfallet spelar det ingen roll om säljarna känt till felet och ni bör därför ta kontakt med en jurist som kan bedöma er situation
I bedömningen om köparens undersökningsplikt spelar det som utgångspunkt ingen roll om säljarna kände till det aktuella felet. Däremot skulle det kunna ha betydelse i den mån säljarna vetat om felet och agerat svikligt på det sättet att de aktivt försökt dölja felet när ni frågat (se NJA 2007 s. 86).
Det krävs alltså lite mer än enbart omständigheten att säljarna visste om felet för se det ska kunna ses som ett dolt fel som säljarna ska ansvara för. Eftersom jag inte har någon vidare kännedom om köpeavtalet eller andra omständigheter vid köpet så är det inte möjligt för mig att göra någon bedömning av om felet skulle kunna vara dolt. Jag skulle därför inledningsvis råda er att ta kontakt med en jurist för att göra en bedömning av om det skulle kunna röra sig om ett dolt fel och hur ni i så fall ska gå vidare. Ni kan boka en tid med en av våra jurister här.
Hoppas det var svar på er fråga!
Vänliga hälsningar,
