Hur gör vi för att få betalt för sådant lokalhyresgäst förstört eller tagit med sig?
Mitt bolag sa i September -18 upp ett hyreskontrakt gällande en dans-restaurang p.g.a. ej betald hyra. Vid hyrestillfället var det en igångvarande rörelse med kök, flera barer, möjlighet att servera ca 800 gäster ur egna inventarier.. Tiden från uppsägningen till nu 20/6 har dom bedrivit verksamhet som vanligt, dom har inte betalat varken hyra eller driftskostnader. Fastigheten har samma elnät, vatten etc. finns andra hyresgäster. I Januari -19 fick jag veta att dom hyr ut köket dagtid till några kockar. Kockarna har erlagt ca 180 – 200 000 i totalt. Allt har dom behållit själva. 30-40 flyttkartonger har dom burit ut fulla med glas etc. Möbler i massor. Jag vet att dom får ta med sig egna tillhörigheter, men dom steg in i en fullt fungerande lokal. En stor företagslogga på taket är nedmonterad. " den förra blåste sönder " 2 stora kylar har stulits säger de. Värmepumpar, brandlarm, 2 byggda barer, en scen, kamerasystem, 2 tavlor har dom tagit med sig. Allt enligt övriga hyresgäster, mig har dom hotat om jag beträder lokalen. Finns ett hyreskontrakt och bilaga till detta som reglerar avflyttning. Tillit, ärlighet m.m. vet dom inget om. Frågan är hur jag skall agera nu. Kommer ju vara en besiktning dan innan dom flyttar, då ovan och mer kommer att uppdagas. Ska jag stämma dom om skadestånd denna dag, eller ? Finns vittnen till allt. Ska jag ha med mig någon, kanske nån objektiv kunnig person ?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Jag kommer i den följande framställningen för att besvara din fråga dels redogöra för den straffrättsliga aspekten, dels för den civilrättsliga. Avslutningsvis kommer jag att ge råd om vad du/ni kan göra.
Den straffrättsliga aspekten
Att olovligen ta det som till hör någon annan med uppsåt att tillägna sig det kan utgöra brottet stöld (8 kap. 1 § Brottsbalken, BrB). I ditt fall har hyresgästerna inte olovligen tagit egendomen i sin besittning (de har haft lov att bruka egendomen genom hyresavtalet), varför ett tillgreppsbrott inte är för handen. Om man lovligen har något i sin besittning som man inte har äganderätten och sedan säljer egendomen är det frågan om olovligt förfogande (10 kap. 4 § BrB). Straffet för olovligt förfogande är böter eller fängelse i högst ett år. Om gärningsmannen döms kan vederbörande även bli skadeståndsskyldig.
Av din fråga framgår även att du hotats när du tillträtt lokalen. Beroende av hur hotet uttalats, kan det utgöra brottet olaga hot (4 kap. 5 § BrB). Olaga hot innefattar dels att hota någon med vapen, dels att hota att utföra ett brott mot någon, om hotet är allvarligt menat. Att hota någon med brottslig gärning innebär t.ex. om du blivit hotad och tillsagd att du ska bli slagen om du går in i lokalen. Straffet för olaga hot i normalfallet är böter eller fängelse i högst ett år. Om gärningsmannen döms kan vederbörande även bli skadeståndsskyldig.
I straffrättsliga ärenden inleds en förundersökning och det är åklagaren som eventuellt väcker talan. Det är då åklagaren som har bevisbördan för att brottet faktiskt utförts. Beviskravet i straffrättsliga mål är högre än i civilrättsliga sådana.
Den civilrättsliga aspekten
Då ditt bolag har ingått ett avtal med hyresgästen är ni båda bundna av avtalet. Bundenheten innebär att båda parterna ska uppfylla sina förpliktelser; för er del innebär det bland annat att upplåta lokalen till hyresgästen. Hyresgästen har dels ett ansvar att betala hyran, men även en vårdplikt. Vårdplikten innebär att hyresgästen ska visa den aktsamhet och ordentlighet som skäligen kan krävas av den i lokalen bedrivna verksamheten. Vårdplikten omfattar exempelvis inte normal förslitning.
I normal förslitning ingår givetvis inte att saker ska försvinna eller gå sönder (annat än om det t.ex. är rena olyckor). Min rekommendation är att du/ni vid slutbesiktningen nedtecknar allt som saknas och är sönder. Det kan även vara en god idé att fotografera hur det ser ut vid besiktningen och vad som saknas och/eller är sönder. Om ni har besiktningsprotokoll sedan hyresgästen tog över lokalen och ev. fotografier kan det vara till er fördel för bevisning. För det fall att det blir en rättslig tvist av ärendet är huvudregeln att den som påstår något är den som också har bevisbördan för det. Om ni som hyresvärd begär betalt för något som är trasigt eller saknas, är det ni som ska visa att det skett under tiden hyresgästen hade lokalen.
Som hyresvärd har ni rätt till ersättning för det som är skadat och/eller saknat, men även för den uteblivna hyran. Min rekommendation är att ni fakturerar hyresgästen för det saknade och/eller skadade. Om hyresgästen inte betalar fakturan kan ni ansöka om ett betalningsföreläggande hos Kronofogden. Bestrider hyresgästen betalningsföreläggandet kommer ni att få en förfrågan från Kronofogden om ni vill att ärendet lämnas över till domstol. Om så sker är min rekommendation att ni i det skedet anlitar en jurist som företräder er. Ett alternativ till att ansöka om betalningsföreläggande är att ni stämmer hyresgästen för att få beslutat av domstol att det föreligger en skuld som sedermera kan drivas in med hjälp av Kronofogden. Även i det fallet är min rekommendation att ni anlitar en jurist som företräder er.
Om ärendet går till domstol, antingen för att ni stämmer hyresgästen eller för prövning av ett betalningsföreläggande är det ni som har bevisbördan. Därav är det en god idé att ni sparar så mycket bevis ni kan, besiktningsprotokoll, fotografier m.m. Det kan, precis som du själv föreslår, vara en god idé att ha med dig en objektivt kunnig person. Vid en prövning i domstol går det som bevisning även att kalla vittnen.
Om du/ni behöver hjälp av en jurist på Lawlines juristbyrå för hjälp med något av ovanstående är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se för en offert och tidsbokning.
Med vänliga hälsningar,
