Hur blir man av med en hyresgäst?
Jag bor i en hyresrätt och tog in en inneboende 2017-12-10 och vi skrev ett tillsvidarekontrakt med 3 månaders uppsägningstid enligt hyresgästföreningens mall. På grund av den inneboendes beteende över jul valde jag att 2017-12-27 säga upp kontraktet skriftligen; "Uppsägning Hyresavtal Inneboende. 1ahandshyresgästen (hyresvärden) UN (peronnr) säger här med upp avtalet med Inneboenden (hyresgästen) JA (personr) som tecknades för ett omöblerat rum 2017-12-10, i Lägenhet XX, ADRESS. Uppsägningstiden är enligt avtalet 3mån och hyresgästen skall utifrån det lämna åter nycklar och lämna lägenheten och rummet med alla sina tillhörigheter senast 2018-03-31. Hyran för januari har inkommit, Hyran för mars täcks av depositionsavgift således är hyresgästen endast skyldig hyra för februari. ort, datum, underskrift." När jag försöker ge honom uppsägningen vägrar han ta emot den (den hamnar på golvet), så jag valde att även skicka uppsägningen av hyresavtalet med rekommenderat brev. Då personen får försörjningsstöd av socialtjänsten och även har barn så skickade jag en kopia till dem med vanligt brev. Men vad händer nu och vad kan jag göra för att vara säker på att bli av med honom senast 2018-03-31? Går det i förväg att begära avhysning av kronofogden som man sedan kan verkställa rätt datum? Vad gör jag om jag inte får hyran för februari, kan jag då spraka ut honom till sista februari istället? Hyresgästen har även fått låna en köksstol, en uppblåsbar madrass, täcke kudde sänglinne av mig.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Regler kring hyra av lägenhet regleras i 12 kap Jordabalken (JB), även kallat hyreslagen. 12 kap JB är tvingande till förmån för hyresgästen vilket innebär att en hyresvärd inte genom ett avtal kan komma överens med hyresgästen om villkor som avviker från lagen till nackdel för hyresgästen, om inte någon av bestämmelserna i 12 kap JB säger något annat.
Generella regler vid uppsägning
Hyresavtal som sägs upp och gäller på obestämd tid har tre månaders uppsägningstid. Om uppsägningstiden är tre månader och brevet med uppsägningen anländer till andrahandshyresgästen eller den inneboende så gäller de tre månaderna från nästa kalendermånads start. Alltså tre månader plus de dagar som är kvar i månaden. Om uppsägningstiden är tre månader och uppsägningen mottages av den inneboende den 27 december, räknas de tre månaderna från den 1 januari och utflyttningsdatum blir då 31 mars. Vad jag kan bedöma så är erat avtal korrekt utformat.
Allmänt om besittningsrätt
Normalt har en hyresgäst efter ett tag något som heter besittningsrätt. Besittningsrätt är ett skydd för hyresgästen gentemot sin hyresvärd. En hyresgäst som har besittningsskydd har rätt att få sitt hyresavtal förlängt ifall hyresvärden skulle säga upp hyresavtalet och begära att hyresgästen ska flytta ut. Besittningsrätt är alltså en rätt att få vara kvar i en lägenhet. Dock när det kommer till en inneboende som i ditt fall så har dessa inte någon besittningsrätt vilket framgår av 12 kap 45 § 3 p JB. Inte heller hade de uppfyllt tidskraven för att få besittningsrätt om det hade förelegat ett annat hyresförhållande.
Om det är hyresvärden som ska säga upp hyresavtalet så måste denne som utgångspunkt delge uppsägningen till hyresgästen. Hyresvärd bör även ange orsak till uppsägningen om hyresgästen har rätt till förlängning (12 kap 8 § st.2 JB ). Delgivning innebär i princip enligt huvudregeln att hyresvärden ska se till att hyresgästen tar del av uppsägningen och denne måste kunna bevisa att hyresgästen tagit del av uppsägningen (12 kap, 8 § st. 3 JB och 8 kap. 8 § JB). Vidare kan, eftersom uppsägning är en ensidig rättshandling, tämligen stränga krav ställas på uppsägningen, bland annat att den gjorts i rätt tid, att rätt adressat angivits, att rätt person sökts, att uppsägningen skett vid rätt tidpunkt osv.
Hur ser det ut i ditt fall?
Eftersom att hyresförhållandet startade i början av december så innebär det att hyresgästen varken har besittningsrätt eller att du behöver framföra din uppsägnings skriftligt. Enligt 12 kap 8 § JB kan en uppsägningen vara muntlig om hyresförhållandet varat högst tre månader vid den tidpunkt till vilken uppsägning sker. Detta innebär att om din hyresgäst är medveten om att en uppsägning av hyreskontraktet sker så bör detta räcka och lika hårda krav ställs inte på uppsägningen.
Men vad händer nu och vad kan jag göra för att vara säker på att bli av med honom senast 2018-03-31? Går det i förväg att begära avhysning av kronofogden som man sedan kan verkställa rätt datum?
Det är kronofogden som har att genomför handräckning/avhysning vräkning osv. Därför bifogar jag en del av vad som står på deras hemsida. Men det första du bör göra är att omgående och skriftligt meddela socialförvaltningen att hyresgästen blivit uppsagd. Du kan själv säga upp kontraktet, men om hyresgästen inte medger uppsägningen kan du direkt ansöka om vanlig handräckning/avhysning hos Kronofogden.Hos Kronofogden kan du då få ett beslut (utslag) där det står att hyresgästen ska flytta. Du kan också vända dig till hyresnämnden eller tingsrätten för att få en dom.
När det finns ett beslut på att hyresgästen ska flytta kan Kronofogden genomföra vräkningen då datumet för utflyttningen har passerat. Det är bara Kronofogden som kan vräka en hyresgäst om den inte flyttar frivilligt.
Vad gör jag om jag inte får hyran för februari, kan jag då spraka ut honom till sista februari istället?
Nej det kan du inte. Du som hyresvärd har inte rätt att göra någonting emot hyresgästen utan kronofogdens hjälp. Det bästa du kan göra är att höra av dig direkt till kronofogden. Du kan även hitta en del svar här.
Hyresgästen har även fått låna en köksstol, en uppblåsbar madrass, täcke kudde sänglinne av mig
Dessa ägodelar är dina och din hyresgäst har inte rätt att ta med sig dessa.
Hoppas det var svar på din fråga! Undrar du något mer är det bara att höra av sig!
Med vänliga hälsningar
