Har köparna rätt till avdrag på köpeskillingen av villan då centraldammsugaren som stod med i prospektet saknas?
Jag har nyss sålt en villa. I prospektet stod att det fanns centraldammsugare i fastigheten men den gick sönder innan visning och vi missade att korrigera i prospektet. Nu vill köparna, efter tillträde, ha en ny dammsugare. Vad gäller?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Då din fråga berör försäljning av en villa, det vill säga fast egendom, så finner vi lagar om hur försäljningen ska gå till i fjärde kapitlet i Jordabalken.
Konkret fel föreligger
Prospektet som du talar om måste anses vara en del av avtalet gällande försäljningen av villan. Då det står i prospektet att villan ska ha en centraldammsugare så följer det med andra ord av avtalet och då denna saknas så föreligger det ett konkret fel vid köpet, vilket du som försäljare än ansvarig för. Det spelar ingen roll att köparna inte har märkt detta vid visningen med tanke på att det följer av avtalet och deras undersökningsplikt därmed inte innefattar centraldammsugaren, (4 kap 19§ Jordabalken).
Avdrag på köpeskillingen
Köparna har rätt till avdrag på köpeskillingen och detta avdrag ska beräknas utefter vad villans marknadsvärde i avtalsenligt skick var (med centraldammsugare) i förhållande till dess marknadsvärde i felaktigt skick (utan centraldammsugare). Med andra ord har de rätt till ett avdrag på köpeskillingen för den värdeminskning som villan gjorde då centraldammsugaren inte längre finns att tillgå, (4 kap 19c§ Jordabalken).
Har reklamation skett i tid?
För att köparna ska ha rätt till denna köpeskilling krävs det dock att de har reklamerat detta i skälig tid från det att de upptäckte att centraldammsugaren saknades. Med tanke på att det rör sig om en centraldammsugare så kan vi utgå ifrån att de borde ha märkt felet ganska så snart inpå att de flyttade in och det innebär att du borde fått ta del av reklamationen relativt fort. Nu nämner du inte i frågan hur länge sedan det var som de flyttade in i huset så det är svårt för mig att avgöra huruvida reklamationen har skett i skälig tid eller inte. Bedömningen om vad som är skälig tid skiljer sig från fall till fall och varierar på grund av olika omständigheter. En ursäktande omständighet så att en längre reklamationstid skulle accepteras kan exempelvis vara om köparna har varit sjuka under perioden som varit och därför inte haft tid att reklamera, (4 kap 19a§ Jordabalken), men som sagt så har jag ingen information och kan avgöra detta.
Sammanfattning
Sammanfattningsvis skulle jag säga att köparna har rätt till avdrag på köpeskillingen då de kan förvänta sig att det som lyder av prospektet (avtalet) ska stämma. Det föreligger ett konkret fel som du som säljare ska svara för. Beakta dock att reklamation har kommit in i rätt tid för har den inte det är deras talan utan verkan och du behöver inte stå ansvarig för felet.
Jag hoppas att du fick svar på din fråga och vänd dig gärna till Lawline om du undrar något igen!
Vänligen
