Har bostadsrättshavare/hyresgäst rätt till reducerad årsavgift/hyra när saneringsarbete i bostadslägenheten pågår?
Min mor bor i bostadsrättslägenhet. Hon upptäckte småflugor som kom från avloppet. Ett saneringsföretag undersökte saken och så småningom upptäcktes att golvet blivit underminerat av avloppsrörsbrott. Hon var tvungen att flytta ut p.g.a rasrisk. Måste hon verkligen betala hyra under tiden hon inte kan bo hemma ( ca 5-6 månader)? Hon bor i kvarterslokalen under tiden. Detta betalas av hennes försäkring.
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Inledning
Du skriver att din mor bor i en bostadsrätt, men du undrar om hon har rätt till nedsättning (reducering) av hyran. Jag säger inte att det inte är så; det är mycket möjligt att hyra en bostadsrättslägenhet, men då är man inte själv bostadsrättshavare. Om din mor i stället är bostadsrättshavare – och därmed inte nyttjar lägenheten med hyresrätt – så kanske det är årsavgift, och inte hyra, du menar. Anledningen till att jag ”märker ord” är för att man stödjer sig på olika lagar. Resultatet är dock, mer eller mindre, detsamma.
Hursomhelst, så kommer jag ge svar på vad som gäller för din mor i båda scenarierna.
Om din mor är bostadsrättslägenhetens bostadsrättshavare
En bostadsrättslägenhets skick regleras främst i bostadsrättslagen (här förkortat BRL).
Som utgångspunkt svarar inte bostadsrättshavaren för bl.a. skador på avloppsledningar, om hen själv inte har vållat skadan genom vårdslöshet eller försummelse (7 kap. 12 § andra stycket och tredje stycket BRL). Om bostadsrättshavaren inte ska svara för sådana skador, så har bostadsrättsföreningen en skyldighet att göra det (7 kap. 4 § BRL). Under tiden som bostadsrättshavaren inte kan nyttja lägenheten, så har hen rätt till skälig nedsättning, d.v.s. reducering, av årsavgiften (7 kap. 4 § BRL med hänvisning till 7 kap. 2 § BRL). En skälig nedsättning av årsavgiften borde rimligtvis motsvara den tid som lägenheten är obrukbar – alltså, ca 5-6 månader i din mors fall. Det innebär att årsavgiften som din mor ska betala landar på sex tolftedelar (6/12) eller sju tolftedelar (7/12) av den ursprungliga årsavgiften.
Har bostadsrättsföreningen varit försumlig i sin skyldighet att hålla avloppsledningarna i gott skick, så har din mor även rätt till ersättning för eventuell skada som hon åsamkats (7 kap. 2 § andra stycket BRL).
Om din mor hyr (hyresrätt) bostadsrättslägenheten
En hyreslägenhets skick regleras främst i jordabalken (JB).
Under hyrestiden ska hyresvärden tillhandahålla lägenheten i ett sådant skick att den, enligt den allmänna uppfattningen på orten, är fullt brukbar (12 kap. 15 § JB med hänvisning till 12 kap. 9 § JB). Skicket på lägenheten kan alltså skilja sig mellan olika orter i Sverige. Dock kan en lägenhet som riskerar att rasa ihop omöjligen leva upp till kravet på skick, oavsett var i landet lägenheten är belägen.
Hyresgästen har rätt till nedsättning av hyran under tiden som lägenheten är i bristfälligt skick, förutsatt att hyresgästen inte vållat skadan (12 kap. 16 § JB med hänvisning till 12 kap. 10 § till och med 12 § JB). Om lägenheten blir så förstörd att den inte kan användas, och hyresgästen inte ansvarar för skadan, så förfaller avtalet (se föregående parantes för laghänvisning). Om hyresavtalet förfaller p.g.a. att lägenheten blir så förstörd att den inte kan användas, så har hyresgästen rätt till ett nytt hyresavtal, förutsatt att det är en rimlig lösning (12 kap. 46 a § JB). Min tolkning av vad du beskrivit är att hyresavtalet inte förfallit, utan din mor i stället får bo i kvarterslokalen under tiden skadan i avloppsledningarna åtgärdas.
Eftersom din mor inte kan använda hyreslägenheten överhuvudtaget, så anser jag att hennes hyra borde sättas ned till noll under den tid som hon inte bor där. Detta innebär dock inte nödvändigtvis att hon ska få bo gratis i kvarterslokalen – som försäkringsbolaget ändå tycks betala för.
Observera, om något annat står i hyresavtalet, så kan vissa avvikelser finnas från det jag skrivit ovanför.
Sammanfattning
En bostadsrättshavare, eller hyresgäst, som själv inte vållat skada på avloppsledningar, ska som huvudregel få sin årsavgift, eller hyra, nedsatt (reducerad). Nedsättningens storlek borde rimligtvis stå i proportion till tiden eller sättet som bostadsrättshavaren/hyresgästen inte kan nyttja lägenheten.
Jag hoppas du fått svar på din fråga. Om du har fler frågor, så tveka inte att ställa dem.
Vänligen,
