Giltighet servitutsavtal

Question

Jag har ett servitutavtal på vatten där det står att härskande får ta vatten i all framtid. Min fråga är vad som händer vid ägarbyte i detta fall. Jag är tjänande fastighet och då byttes ägare där för 20 år sedan, är detta servitut giltigt idag? Servitutet är inte inskrivet hos lantmäteriet
samt den härskande fastigheten har lånat en nyckel, visst är nyckeln min och inte deras. En person har sagt att det är deras, låter konstigt. 

Answer 1

Hej, och tack för din fråga.

I och med att det rör sig fast egendom aktualiseras jordabalken (JB) 1kap 1§, och närmare bestämt det 14kap JB om servitut. En grundförutsättning för att ett servitut ska beviljas är att det ska: lösa behov som inte kan lösas inom den egna fastigheten, främja en ändamålsenlig markanvändning, vara av stadigvarande betydelse, vänligen se 14kap 1§ JB, samt att det är av väsentlig betydelse för den härskande fastigheten. Tillgång till vatten anses falla in här. 

Giltigheten i det nuvarande servitutsavtalet gentemot en ny ägare av den tjänande fastigheten är beroende på vilken typ av avtal det rör sig om. 

Ett muntligt servitutsavtal om rätt att få hämta vatten mellan den tjänande fastigheten (dvs. den som låter annan ägare viss rätt till fastigheten) och den härskande fastigheten (dvs. den fastighet som får rätt till servitutet) är endast giltigt mellan avtalsparterna. Detta innebär att servitutsavtalet är giltigt mellan dem som ingick avtalet. I denna situation betyder det att om den tjänande fastigheten byter ägare har den nya ägaren ingen skyldighet att på nytt avtala om servitutet i fråga. Den nya ägaren kan om denne vill ingå ett nytt muntligt servitutsavtal som då gäller mellan dessa avtalsparter. 

För att ett servitut även ska gälla mot en ny förvärvare av den tjänande fastigheten krävs ett skriftligt avtal. Servitutupplåtelsen i form av ett avtalsservitut ska då upprättas skriftligen av den tjänande fastighetens ägare. Formkraven och kravet på innehållet i denna typ av upplåtelse finns i 14kap 5§ JB. Det som ska finnas med är vilken som är den tjänande fastigheten och vilken som är den härskande fastigheten. Vid formuleringen av upplåtelsen ska även ändamålet med upplåtelsen redovisas, detta innebär att man genom den skriftliga upplåtelsen får en någorlunda god uppfattning om vad för typ av belastning det rör sig om för den tjänande fastigheten. Man kan man även specificera var på fastigheten som belastningen är lokaliserad. Däremot behöver inte servitut ha någon tidsbegränsning, detta enligt 7kap 6§ JB.

Den skriftliga upplåtelsen får därefter inskrivas enligt 7kap 10§ 1st JB och 23kap 1§ JB. Inskrivningsärenden ska sändas in till inskrivningsmyndigheten, vilket enligt 19kap 3§ JB är lantmäteriet (Lantmäterimyndigheten). Dessa kommer att handlägga ärendet. Inskrivningen är i sig inte ett måste, men det gör att servitutet blir offentligt och får ett sakrättsligt skydd dvs. att en ny förvärvare vid köpet av fastigheten är medveten om att servitutet på fastigheten finns, och inte kan hävda annat vid köpet av den tjänande fastigheten. Att servitutet blir offentligt anses utgöra ett starkare skydd för den härskande fastigheten.

Sammanfattningsvis kan sägas att ett muntligt avtalsservitut gäller mellan avtalsparterna och inte gentemot en ny ägare av den tjänande fastigheten. Upprättandet eller befintligheten av ett skriftligt servitut anses å andra sidan giltighet gentemot en ny ägare av den tjänande fastigheten.

Jag hoppas att du fått svar på din fråga.

Med Vänliga Hälsningar