Avtalsservitut förfaller om förvärvaren är i god tro

2017-09-14 i Servitut
FRÅGA |Avtalsservitut för väg för (B) skrevs 1913. Inskrivning gjordes ej.Sedan 1913 ägarskiften på vår fastighet (A) 4 gånger, på grannfastigheten (B) tre gånger.På vår fastighet (A) ägarskiften 1948, 1988, 1996 samt 2007.I köpebreven från dessa ägarskiften finns inte något avtalsservitut omnämnt, ej heller i gravationsbevisen från 1938, 1975 och 1976.I fastighetsboken 1933-ca 1995 finns ej heller något avtalsservitut noterat.På fastighet (B) ägarskiften 1925, 1978 och 2001.I fastighetsboken 1933-ca 1995 finns inte något avtalsservitut noterat.I gåvohandling från 2001 finns inget avtalsservitut omnämnt.Vi anser att avtalsservitutet har förfallit.Vid ägarskiftena har övertagandet skett i god tro i flera led.När vi först blev delägare 1996 hade vi ingen som helst kännedom om att det funnits ett servitut, och än mindre att vi bort ha ägt kännedom om ett servitut.Sedan laga skiftet 1884 har det funnits ett officialservitut på samfällighetsväg till fastigheten (B).2007 ville grannen (B) få servitutet inskrivet.Frågor1. Är avtalsservitutet förfallet då ägarskiften skett i god tro i flera led, det första 1948?2. Om servitutet är förfallet är det överhuvudtaget möjligt att få det inskrivet?3. Om vi 2007 sa OK till enbart inskrivningen av servitutet från 1913 kan det betyda attett förfallet servitut blir återupplivat? 4. Om servitutet är förfallet 1948 måste man väl 2007 skriva nytt avtals-servitut för att kunna få det inskrivet?Vad gäller?
Jesper Lublin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline. 1. Överlåtes en fastighet som besväras av nyttjanderätt eller servitut, åligger det överlåtaren i förhållande till rättighetshavaren att vid överlåtelsen göra förbehåll om upplåtelsen, om ej inskrivning av rättigheten är beviljad. Sådant förbehåll gäller mot den nye ägaren. Detta stadgas i 7 kap. 11 § jordbalken (JB). Ovan innebär att om överlåtaren försummar att göra förbehåll, när servitutet inte är inskrivet, kommer servitutet att upphöra att gälla om förvärvaren är i god tro. De omständigheter som ni anger faller helt klart under god tro. Detta innebär att servitutet har förfallit gentemot er. 2. Det tidigare servitutet i sig kommer inte tvångsvis kunna skrivas in. Avtalsservitutet har förfallit! Om det finns ett giltigt officialservitut så ska det kunna göras gällande. Då jag inte är på det klara om det finns ett giltigt officialservitut för era fastigheter så beskriver jag här kort möjligheter för framtvingandet av ett sådant, vilket är en eventuell riskfaktor för er. Enligt propositionen till 14 kap. JB (jordabalken) är ”servitutets funktion att åstadkomma ett ändamålsenligt utnyttjande av den fasta egendomen, d.v.s. inte bara vara till nytta i och för sig för den härskande fastigheten på den tjänande fastighetens bekostnad utan skapa underlag för en totalt sett effektivare användning av såväl den härskande som den tjänande fastigheten eller med andra ord medföra en positiv nettoeffekt.” Så om det finns någon sådan total nettoeffekt så skulle det rent teoretiskt vara möjligt att servitutet kommer kunna göras gällande. Det krävs dock ”väsentlig betydelse” för att den härskande fastigheten ska få nyttja vägen. 3. Det finns inga formkrav för upprättande av servitut. Det kan således ske såväl muntligt som skriftligt och behöver inte nödvändigtvis tas in i köpehandlingen. Det är självfallet ändå lämpligast ur bevissynvinkel att förbehållet framgår av överlåtelsehandlingen. Frågan blir om ni 2007 ingick ett avtalservitut? Det är föga troligt att en sådan argumentation eller bevisning skulle kunna göras 10 år senare. Därför skulle jag inte vara orolig över att fastighet B kan binda er till den diskussion ni hade 2007. Finns det dock skriftlig bevisning så kan det vara så att ni har ingått ett avtal och att det därför är giltigt. Som sagt, det finns inget formkrav så om motparten kan bevisa att ni hade en gemensam avtalsvilja så är det bindande. Ett exempel på det skulle kunna vara om ni i exempelvis per mejl har bekräftat en överenskommelse.4. Denna fråga har jag svårt att svara på, då jag inte helt förstår den. Jag hoppas att den har besvarats i tidigare utläggning. Om inte så är du välkommen att mejla mig på jesper.lublin@lawline.se.Med vänlig hälsning,Jesper Lublin

Har man rätt att nyttja ett servitut som finns på ens egna fastighet?

2017-08-09 i Servitut
FRÅGA |Hej,Vi har ett official servitut för nyttjande av väg på vår fastighet ( grannen använder den för att komma in och ut till deras fastighet och vägen går över vår fastighet). Vi använder inte vägen i dagsläget ( vi har en annan infart) men funderar på att börja använda 'servitut vägen' som infart för oss också. Är det ok? Har vi nyttjanderätt till den 5 meter breda vägen som servitutet täcker?
Karolina Larsson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Ni har rätt att nyttja vägen eftersom att ni har äganderätt till fastigheten vägen befinner sig på. Detta förutsatt att det inte finns något avtal som säger annat. Ett servitut innebär i princip endast att ägaren till den andra fastigheten har rätt att nyttja något som ni äger. Detta framgår av 14 kap. JB.Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig i kommentarsfältet nedan.Med vänliga hälsningar

Kan jag avsluta grannens servitut för brunn?

2017-07-20 i Servitut
FRÅGA |Om grannen har servitut för en brunn på min tomt, och jag vill säga upp det, hur gör jag då?
André Kalldal |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Det framgår inte av din fråga om det rör sig om ett avtalsservitut eller ett officialservitut så jag redogör lite kort för båda då möjligheterna att häva varierar beroende på servitutet. Inledningsvis ska jag också säga att huvudregeln är att servitut inte går att avsluta. Då det gäller avtalsservitut räcker det med ett tidsbestämt avtal mellan parterna för att servitutet skall kunna upphöra. Utgångspunkten är däremot att servitut inte kan sägas upp av någon av parterna. Vid avtalsservitut är hävning också möjligt om den härskande fastigheten (din granne som har brunnen) har överskridit sin rätt eller om någon av fastigheterna har överskridit sina skyldigheter eller om dröjsmål med betalning föreligger (för det fall någon sådan ersättning skall utgå). Vid officialservitut skall man först och främst försöka undanröja de olägenheter som är för handen genom en ändring av servitutet och först om inte det går finns det möjlighet att upphäva det via lantmäteriet. Ändring av servitut kan ske genom fastighetsreglering och det kan exempelvis vara en flyttning av servitutet eller en begränsning av det område där servitutet utövas. För att få ändra ett servitut genom fastighetsreglering måste det kunna visas att servitutet hindrar en ändamålsmässig användning av den tjänande fastigheten i enlighet med detaljplan, fastighetsplan eller områdesbestämmelser. Utöver vad som står ovan gäller att om, till följd av ändrade förhållanden, servitutet inte längre behövs eller att nyttan av servitutet i förhållande till belastningen på den tjänande fastigheten är ringa. Detsamma gäller om servitutet under en avsevärd tid ej utövats och det skall anses övergivit.Sen kan ni också komma överens om en ändring eller upphävande. Hoppas du fått lite mer klarhet i din fråga! Med vänlig hälsning,

Staket över in- och utfart som förhindrar nyttjande av servitut

2017-06-29 i Servitut
FRÅGA |Hej. Om den tjänande fastighetens ägare förhindrar att ett servitut kan nyttjas genom att sätta upp ett staket över in och utfart. Vad gäller då? Det finns ytterligare en ut och infart från den härskande fastigheten som går över den tjänande fastigheten och ett servitut även där.
Cecilia Lenman |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Reglerna om servitut återfinns i jordabalken. Där stadgas att om ägaren av någondera fastigheten (tjänande eller härskande) åsidosatt sin skyldighet, åligger det honom att återställa vad som rubbats eller fullgöra vad som eftersatts och att ersätta skada (14 kap. 7 § jordabalken). Som exempel på när den tjänande fastighetens ägare har brustit i sin skyldighet på grund av servitutet är då han ex. hindrat utövningen av ett positivt servitut. Om det är så att staketet helt hindrar att ta sig igenom in- och utfart är bör man enligt min mening se det så att den tjänande fastighetens ägare hindrar utövningen av servitutet. Är det istället så att staketet endast medför ringa men när man ska använda in- och utfarten, ex. genom att man måste öppna och stänga en olåst grind, kan det vara godtagbart. Detta har HD slagit fast i rättsfallet NJA 1974 s. 621.Utifrån din fråga tycks det dock vara så att staketet helt förhindrar servitutets nyttjande, vilket alltså innebär att den tjänande fastighetens ägare är skyldig att ta ner staketet. Jag utgår ifrån att det rör sig om två olika servitut för de båda utfarterna, varför staketet hindrar nyttjandet av det aktuella servitutet. I första hand bör du därför ta kontakt med den tjänande fastighetens ägare och på det sättet försöka lösa problemet. Om ni inte lyckas komma överens kan det vara bra att ta kontakt med en jurist som specialiserar sig på fastighetsrätt som kan ge råd om vilka ytterligare steg som kan tas. I sista hand kan ni ansöka om stämning vid tingsrätten. Detta riskerar dock att bli kostsamt.Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Underhåll av väg

2017-08-09 i Servitut
FRÅGA |vem står för skötseln av officialservitut väg?
André Kalldal |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vid servitut används begreppen härskande och tjänande fastighet. Den härskande fastigheten är den som använder vägen och den tjänande fastigheten den som har vägen på sin tomt. Svaret på din fråga beror lite på omständigheterna, men som huvudregel gäller att det är fastigheten som brukar vägen som ska svara för skötseln. Om både den tjänande och den härskande fastigheten brukar vägen, ska båda vara för skötseln. Detta kan dock regleras genom att det i lantmäteriets beslut om fastighetsreglering (vilket leder till officialservitutet) skrivs in vem som ansvarar för underhållet. Som huvudregel för officialservitut gäller dock att ägaren till den tjänande fastigheten inte får beläggas med skyldigheter om underhåll om det inte överenskommits om vid lantmäteriförrättningen och står inskrivet i registret. Detta följer av 7 kap. 1 § 2 st. fastighetsbildninglag (1970:988). Det finns vissa specialregleringar beroende på vilken typ av underhåll du frågar efter, om det rör sig om ekonomisk ersättning i form av skadestånd eller om det är marken som är skadad. Om du undrar något mer specifikt, är du varmt välkommen att komma in med en ny fråga! Med vänlig hälsning,

Underhåll av vägservitut

2017-07-24 i Servitut
FRÅGA |Underhåll av väg vid officialservitut.Har en härskande fastighet med officialsevitut avseende väg rätt att underhålla densamma utan att be om lov från den tjänande fastigheten? T.ex. kan den härskande fastigheten gå med trimmer och ta ned högt gräs på ömse sidor av vägen, klippa gräs/växtlighet som växer mitt på vägen, kapa grenar och sly som hindrar användande av vägen, avlägsna nedfallna träd som blockerar vägen, snöröja vägen etc.
André Kalldal |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline! Det framgår inte riktigt av din fråga om det rör sig om ett avtalsservitut eller ett officialservitut, så jag kommer i mitt svar redogöra för vad som gäller generellt. Inledningsvis ska jag säga att det är vad som står i inskrivningen av servitutet eller av avtalet som gäller vad avser skötseln. Om det inte står reglerat där, gäller följande. Har ingen överenskommelse om underhåll av servitutet slutits, gäller som huvudregel att det är den härskande fastigheten som nyttjar vägen som ansvarar för dess underhåll. Om båda använder vägen till lika stor grad, vilar ansvaret på båda. Den tjänande fastigheten får åläggas med ansvar för underhåll när det rör sig om underhåll av väg, men har det inte gjorts så gäller att ansvaret ligger på den härskande. Det är således en skyldighet hos den härskande fastigheten och hen får alltså gå dit och klippa gräset utan att behöva gå till den tjänande fastighetens och be om lov innan det klipps gräs, skottas snö osv. Detta gäller även enligt Lantmäteriets generella rekommendationer. Med vänliga hälsningar,

Måste man skriva på ett avtalsservitut?

2017-07-05 i Servitut
FRÅGA |Min granne har trampat upp en gångstig över tomten för min fritidshusfastighet för att nå sin bryggplats, av "gammal hävd säger han". Nu vill han skriva ett servitutavtal för sin fastighet med rätta att passera. kan man neka att skriva på ett avtalsservitut ? jag kommer i framtiden vilja bygga ett nytt hus alldeles i närheten av stigen. kan han tvinga sig till att få ett servitut avtal påskrivet?
Isabella Vasiliou |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Reglerna om servitut regleras i 14 kap. JB(jordabalken). Lantmäteriet bedömer möjligheten att upprätta ett servitut efter att man ansökt om inskrivning till fastighetsregistret. När man upprättar ett servitut så skriver man ett avtal mellan två fastigheter (avtalet gäller oavsett vilka som äger fastigheterna, alltså knyts inte servitutet till just dig och din granne utan till era fastigheter). Lantmäteriet bedömer sedan avtalsservitutet vid ansökan som ska uppfylla vissa kriterier: (Lantmäteriets hemsida hittar du här)1. Avtalet ska gälla mellan två fastigheter2. Syftet ska vara ändamålsenligt3. Stadigvarande betydelse 4. Något nödvändigt för att fastigheten ska fungera 5. Servitutet ska inte belasta den tjänande fastigheten(din fastighet) i någon högre grad.Var gränserna kring alla detta begrepp går är klarlagt genom praxis och bedömning görs i varje enskilt fall. Regler kring servitut kan verka krångliga men det är för att det är högre krav på förhållandet då avtalet är bindande tillsvidare.Huvudregeln vid avtalsbildning i Sverige är att parterna har avtalsfrihet, detta betyder alltså att man har rätt att ingå/inte ingå avtal. Man ska inte heller tvingas på ett avtal. Så kallat negativ avtalsbildning godtas som huvudregel inte. Det vi har talat om hittills är avtalsservitut som då bildas genom att två fastigheter kommer överens om ett servitut. Om du vägrar skriva på ett sådant servitut och det inte finns något annat sätt för din granne att nå sin bryggplats så kan ett officialservitut bildas. Ett officialservitut är ett servitut som bildas genom beslut från myndighet där det bildas genom en lantmäteriförrättning i en så kallad fastighetsreglering. Detta görs endast om upplåtelsen är av ”väsentlig betydelse” för den härskande fastigheten(din grannes fastighet) och parterna inte kommer överens på egen hand. Kort svar på din fråga blir alltså att det beror på. Han kan inte tvinga dig att skriva på ett avtal, enligt 14 kap 1 § JB står det att fastigheterna får upprätta rätt till ägare av annan fastighet att i visst hänseende nyttja den tjänande fastigheten. Men om du vägrar och han tar det vidare och ett officialservitut blir aktuellt just på grund av att din granne inte kan komma åt bryggplatsen på något annat sätt och det anses vara av väsentlig betydelse för honom att kunna nå den så kan ett servitut ändå upprättas.Hoppas du fick svar på din fråga,Vänligen

Skyldigheter vid servitut

2017-06-28 i Servitut
FRÅGA |Hej!Vi har en sommarstuga som vi kommer till genom att köra över en gårds mark där vi har servitut på att få hålla en väg som är 5 meter bred. Markägaren har satt upp en grind och har hästar där på vinterhalvåret och får på sommarhalvåret. Vi nyttjar vår stuga mest sommartid då fåren går där. De står ofta vid grinden, vilket gör att vi kan inte komma igenom utan att de smiter ut. Vi har grävt dike längs vägen för att den inte ska vara så blöt, men när vi kommer på våren efter att flera stora hästar gått där, så är vägen söndertrampad, dikeskanten nedtrampad och vägen blir då smalare och översvämmas ibland av vatten.Så vi undrar vilka skyldigheter/ rättigheter markägaren och vi har.Med vänlig hälsning, Carolina
Oskar Jansson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bestämmelser om servitut finns i 14 kap. jordabalken.Grunden för servitut är att den tjänande fastigheten (den fastigheten som har servitutet på sin mark) inte i övrigt ska åläggas några förpliktelser. Ett undantag till detta är möjligheten att avtala om att den tjänande fastigheten ska sköta underhållet av vägen (14 kap. 1 § 2 stycket). Har ni inte avtalat om det gäller 14 kap. 6 § 2 stycket, det vill säga att det är upp till den härskande fastigheten (i det här fallet ni) att se till så att vägen hålls i ett hyggligt skick.Med vänliga hälsningar,