Ge bort del av fastighet med förbehåll. Skattekonsekvenser?
Hej!
Min bror och jag äger gemensamt ett fritidshus 1/2 andel var), som vi har fått som gåva från våra föräldrar.
Nu vill jag sälja det alternativt om min bror vill ha stugan kvar att min del ges som gåva till mina två brorsbarn. Är det möjligt och vilka konsekvenser kan det få betr. skatter såsom kapitalvinster etc?. En akilleshäl är i så fall, eller rättare sagt ett förbehåll är att endast mina brorsbarn ska ha rätt att nyttja egendomen (1/4 var), och får ej upplåtas åt min brors sambo eller hennes släktingar och vänner.
Får jag ge stugan som gåva till mina brorsbarn? Och kan jag ge gåvan med detta förbehåll? Och vilka konsekvenser kan det få rent skattemässigt sett så att man inte försätter dem i någon konstig situtation.
Lawline svarar
Hej och tack för att du ställer din fråga till oss på Lawline!
Om förbehåll för nyttjande:
Du kan ange vissa förbehåll, som exempelvis att fastigheten skall vara brorsbarnens enskilda egendom. När det gäller just fastigheter kan man faktiskt sätta upp vissa villkor för att gåvan skall vara gällande.
Förslagsvis kan du i den skriftliga gåvohandlingen lägga till villkoret att:
"Det är min vilja att den del av fastigheten som omfattas av gåvan inte får överlåtas genom köp, byte och gåva, eller nyttjas av annan än gåvomottagare samt dennes partner och barn. Om detta villkor inte följs är gåvan ogiltig och skall återtas av givaren enligt jordabalkens bestämmelser."
Detta gäller alltså på obestämd tid eftersom de villkorsregler som gäller för köp av fastighet (2 år) inte är tillämpliga för gåvor. Där kanske det är bra att införa någon bortre gräns, exempelvis att tio år efter gåvotillfället får han göra som han vill med egendomen utan att du skall ha rätt att återta gåvan.
Om skattefrågan:
Gällande skatten så bör det först och främst förtydligas att någon gåvoskatt eller arvsskatt inte finns i Sverige.
Huvudregeln i skattesammanhang är att man beskattas för inkomster av olika slag. Att få en fastighet i gåva är ingen inkomst utan fastigheten beskattas istället först när den säljs. Effekten av detta är att den som får fastigheten också samtidigt får en latent skatteskuld. På sätt och vis ger man alltså bort en skatteskuld. Det kanske låter idiotiskt men man får ha i åtanke att skatteskulden bara är en del av det man ger bort...
Att du och din bror en gång fått fastigheten gör att det dessutom finns en tidigare gåva att ta hänsyn till. (Jag utgår här ifrån att ni inte heller betalat arvsskatt tidigare för att göra det mindre komplicerat). Fastigheten har alltså gått i "gåva" från föräldrar, till dig, och sen till brorsonen.
Det är realisationsvinsten på en fastighet som beskattas. Realisationsvinsten är säljpriset minus inköpspris samt vissa förbättringskostnader. Om vi räknar med att föräldrarna en gång köpt fastigheten för 40 000 kr så kan den i deras ägo ha ökat till 200 000 kr. Sen har den kanske under tiden som du och din bror ägt den ökat till 300 000 kr. Och när din brorson någon gång säljer sommarhuset så kan det ha ökat till 400 000 kr. Man anser då att din bror har gjort en realisationsvinst på 400 000 - 40 000 = 360 000 kr. Totalt kommer han få betala ungefär 22 % i skatt på det beloppet, vilket blir 79 200 kr. Det kanske låter oschysst att han får betala andra personers skatt, men samtidigt får han ju 320 800 kr.
Om du istället väljer att sälja fastigheten till honom för 300 000 kr så kommer han vid sin försäljning istället bara att behöva betala 22 000 kr i skatt. Men det beror på att DU istället får betala 57 200 kr när du säljer för 300 000 kr. Totalt blir det alltså samma skatt som betalas, skillnaden är bara vem som skall betala den.
Jag hoppas att detta klargör dina frågor lite.
Mina råd:
1. Strunta i skattefrågorna. De skapar inget problem för er.
2. Lägg in ett villkor som liknar det ovan citerade i gåvohandlingen (som måste vara skriftlig för att vara giltig). Det kommer förhoppningsvis din brorson att följa.
Med vänliga hälsningar,
