friskrivning för fel i bostadsrätt?
Hej Flyttade in i ny bostadsrätt 22 juli i år Enligt uppgift i prospekt och även muntligt av säljare via mäklaren ingick Bredband Något som visade sig vara fel. Det fanns också en uppgift om att det var förberett för tvättmaskin i badrummet (städskåp) Det finns inte ens eluttag i lägenheten. Lägenhetsytan stämmer inte.
Badrummet som är relativt nyrenoverat (jättefint och en av anledningar till köpet) Visade sig inte följa byggreglerna. Har haft en besiktning o har protokoll samt offert (försäkring gäller inte som det nu är. Hela badrummet måste rivas och göras om enligt besiktningsmannen. (kostnad 286500 kronor)
Jag har efter att ha konsulterat annan advokat gjort reklamation och skickat kravbrev. Anlitade därefter advokat som skickat skrivelser och nu är vi framme vid att gå vidare i rätten. Med risk för stora kostnader.
Till saken hör att jag i ett mail till säljarna godtog deras bud på 15000 kronor . (då var diskussionen enbart tvättmaskin bredband och mikrougnsreparation (där är konsensus nådd de ersätter reparationskosntaden 3300 kronor. )Men då de ville att jag skulle skriva under att de 15000 kronorna friskrev dem från samtliga fel nu o i all framtid, kontaktade jag advokat, vilket jag meddelade säljarna. När min advokat skickade det första kravbrevet satte de in 15000 på mitt konto trots att jag inte skrivit under eller godtagit dessa villkor De vill nu göra gällande att de fullgjort sin del och därmed inte kan krävas på någon ersättning utöver det. Råd? Stämma ?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar det som att du har köpt en bostadsrätt från en annan privatperson, och således är det huvudsakligen köplagen som gäller, vad gäller bedömningar av fel och påföljder för fel. Jag förstår det som att du egentligen inte undrar huruvida felen du uppgivit utgör fel i köprättslig mening, utan främst huruvida de kan friskriva sig från framtida ansvar på det sättet som du uppger. Jag ska försöka klargöra detta.
Fel i bostaden?
Som jag förstår det så har du redan reklamerat felen, annars måste du också göra det även för de felen i badrummet och liknande.
För att fel mot säljaren ska kunna göras gällande förutsätter det att det rör sig om fel i lagens mening, och fel föreligger då om lägenheten avviker från vad ni har avtalat om (17§ köplagen). Vanligen anses det som står i objektbeskrivning och prospekt ingå i avtalet. Lägenheten är också fel om den avviker från vad säljaren annonserat vid marknadsföringen av lägenheten (18§ köplagen). Att boytan avviker från prospekt, att badrummet är fel och avsaknaden av bredband trots säljarens uppgift, och liknande är alla omständigheter som kan utgöra fel i lägenheten. Jag kan dock betona att det kan finnas vissa friskrivningar i prospekt och liknande för exempelvis boyta och liknande detaljer, om det är en generell beskrivning av flera lägenheter av liknande slag.
Det låter alltså initialt som att det finns flera omständigheter som utgör fel i lägenheten i detta fall. Vad som dock begränsar möjligheten att åberopa felen är om man har undersökt lägenheten, och borde ha upptäckt felen då (20§ köplagen). Säljarens lugnande besked kan dock neutralisera denna undersökningsplikt något. Så har du varit på visning eller liknande, och sannolikt borde du då ha upptäckt sådant som avsaknad av eluttag, men sådant som du inte kunde upptäckt då, så som kanske bredband och felaktigheterna i badrummet, borde du kunna åberopa som fel.
Vid fel i bostaden kan du då göra gällande påföljder, och i första hand vid fel i lägenheter är det främst prisavdrag som blir aktuellt, som beräknas utifrån förhållandet mellan lägenheten i avtalsenligt skick och det felaktiga skicket (38§ köplagen). Köparen får i annat fall även häva köpet om avtalsbrottet är av väsentlig betydelse för köparen och säljaren insåg eller borde insett detta (39§ köplagen). Det ska alltså till ganska mycket för att man ska få häva ett köp. Slutligen kan man utöver detta få skadestånd för skador man lidit på grund av felen (40§ köplagen).
Vad gäller kring era mail och eventuell friskrivning?
Utgångspunkten på detta område är att avtalsfrihet rådet. Det innebär alltså att köpare och säljare är fria att förlikas och bestämma vilka villkor som ska gälla för sina överenskommelser. Inom avtalsrätten gäller att ingånget avtal ska hållas, alltså man kan som utgångspunkt inte ångra sig om motparten inte går med på det. Det finns vissa yttre gränser enligt lag som begränsar vissa avtal och villkor utifrån deras form eller omständigheter vid dess tillkomst, exempelvis om man lurar, tvingar, svikligen förleder annan, eller om villkoren i sig är oskäliga (3 kap. avtalslagen). Detta kan jag tyvärr inte bedöma utifrån omständigheterna du angivit, men det finns inget som direkt antyder att det föreligger sådana omständigheter.
Det är alltså enligt lagen, möjligt för säljaren att friskriva sig från framtida fel. Friskrivningen måste dock vara tydlig och klart formulerad, och vissa fall kan en friskrivning förlora sin verkan om säljaren kände till att det fanns fler fel. Då skulle villkoren kunna tolkas som oskäliga, eller även framställts genom förledande. Jag har lite svårt för att förstå om säljaren i denna situation vet om att badrummet är fel också. De är dock fria att föreslå friskrivning, men du måste såklart acceptera friskrivningen för att den ska gälla mot dig.
Denna del av din fråga kokar alltså ned till avtalstolkning, och hur man ska tolka säljarens friskrivning och din accept. Det finns inga regler som egentligen styr detta, utan det man får avgöra är parternas vilja och avsikter med sina respektive handlande. Det är en bedömning i varje enskilt fall och man måste se till alla omständigheter i situationen. Som jag förstår det så har du accepterat summan om 15 000 kr innan motparten avgav sitt friskrivningsvillkor. Såklart kan din accept av de 15 000 kr inte anses täcka framtida villkor som säljaren kan avge. Att säljaren bara har skickat över pengarna utan att invänta din accept kan inte i sig heller innebära att du binds av deras friskrivning. Sannolikt kan man alltså inte tolka det som att deras villkor ingick från början om det inte fanns något som antydde detta.
Frågan blir då i stället om du på något sätt senare kan anses ha accepterat detta villkor. Det finns inget formkrav för hur man accepterar villkor rent generellt, utan det kan göras skriftligen, muntligen eller genom så kallat konkludent handlande. Detta innebär att din passivitet i vissa fall skulle kunna tolkas som en accept av deras villkor, men endast om du handlat i övrigt på ett sätt som ger uttryck för att du accepterar villkoren, exempelvis tar emot pengarna, använder dem, inte invänder mot säljaren om överföringen eller villkoren eller liknande. Det viktigaste är alltså att du inte har handlat på ett sätt som ger sken av att du accepterar villkoren, och du borde så fort som möjligt annars meddela dem att du inte godtar villkoren. Det är alltså en bedömningsfråga huruvida kravbrevet och acceptansen av överföringen av de 15 000 kr utgör en accept av deras friskrivning. Det torde förutsätta att det var tydligt för dig att överföringen kom med villkoret om friskrivning, och att du inte motsatte dig överföringen när du fick den.
Sammanfattning och råd
Utifrån de uppgifter du lämnat ovan, är det inte osannolikt att utöver det som du och säljaren kommit överens om, att även badrummet skulle anses utgöra fel i lägenheten. Det är sannolikt inget som du borde ha upptäckt vid en undersökning, och du har gjort en besiktning som har indikerar detta. Beroende på hur lång tid som gått mellan köpet och din besiktning och när du reklamerat felet, kan det dock påverka dina rättigheter. Jag kan inte säga något mer exakt i denna fråga, då denna bedömning görs i varje enskilt fall. Jag skulle säga att du troligtvis har rätt till påföljder så som prisavdrag och skadestånd för det felaktiga badrummet. Detta är väldigt dispositivt och ni har möjlighet att själv komma överens här.
Vad gäller friskrivningen, så är det lagligt att göra dessa friskrivningar, men det förutsätter såklart ditt medgivande. Det kokar här ner till tolkning av avtalet, och huruvida ditt agerande kan utgöra en accept av dessa villkor. Sannolikt kan det inte det, det finns inget intresse för dig att acceptera detta villkor rakt av när du står med andra utgifter för hundratusentals kronor som du vill göra gällande, vilket talar emot en tolkning att det har varit din avsikt att acceptera detta villkor. Det finns dock omständigheter kring situationen som jag inte kan bedöma, och generellt finns det inga formkrav för hur du skulle behöva acceptera detta villkor, utan din passivitet kan i vissa fall tolkas som en accept och då är du bunden. Men det är inte oskäligt att begära tid att överväga deras förslag, och det i sig kan inte heller tolkas som att du accepterat villkoret. Jag skulle säga, att utan att veta mer om det exakta händelseförloppet, att du sannolikt inte skulle vara bunden av friskrivningen bara genom att passivt ta emot pengarna, speciellt inte om du anmärkt på detta i efterhand. Det blir då svårt att tolka ditt handlande som en accept.
Slutligen rekommenderar jag att ni försöker komma överens sinsemellan, men som jag förstår så är ni redan på väg in i domstolsförhandling och att du redan har kontakt med en advokat. Om ni inte kommer överens är det inte fel om ni ändå ska till domstol, att ta upp även detta. Då kan man stämma antingen för att fastställa att inget avtal har ingåtts om friskrivning, eller för att kräva fullgörelse av att säljaren ska betala en viss summa i prisavdrag och skadestånd baserat på alla felen, eller bådadera. Det borde din advokat kunna hjälpa dig med att formulera!
Jag hoppas att du har fått vägledning i dina frågor! Önskar du vidare hjälp med exempelvis avtalstolkning eller liknande kan vår juristbyrå vara behjälplig. Du har ju redan en advokat och då rekommenderar jag egentligen dig att fortsätta tvisten med hjälp av denne. Om du ändå skulle vilja komma i kontakt med vår byrå, nås jag för ändamålet på sara.pedersen@lawline.se
Lycka till!
Vänligen,
