Förhandsavtal och upplåtelseavtal
Jag och min fru har tecknat ett förhandsavtal med SSM Metronomen där projektet har försenats med ett par kvartal. Initial prel. inflytt skulle ske Q3 2018 – Q1 2019 men är nu flyttad till Q2 2019 – Q1 2020.
När förhandsavtalet skrevs på (för 1½ år sedan) skrevs det att tidpunkt för upplåtelseavtal är 2018-05-15 – 2018-08-29.
Trots att nu hela projektet är försenat så är Upplåtelseavtalsskrivningen det enda som de definierat med fasta datum och om de inte uppfyller denna punkt i avtalet har vi som köpare rätt att frånträda avtalet.
Min fråga är, finns det något krav om att det sålda objektet måste vara klart innan köparen behöver skriva under Upplåtelseavtal? Det vill säga, så som läget ser ut just nu är byggnaden inte ens färdig och ändå kommer de kräva signerat upplåtelseavtal. Finns det något som kan hjälpa oss här?
Personligen är vi inte alls intresserade av detta objekt längre i.o.m. SSM samt deras bristande hantering av avtal och vill därför frånträda detta på bästa sätt, helst innan signerat upplåtelseavtal.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder till Lawline med din fråga.
Som jag har förstått din fråga så har du och din fru tecknat ett förhandsavtal med en bostadsrättsförening. Avtalet som du tecknat innebär att bostadsrättsföreningen i framtiden kommer att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till dig. Du har ännu inte ingått upplåtelseavtal med bostadsrättsföreningen utan detta ska i bästa fall ske under 2018-05-15 – 2018-08-29.
Om det är så att jag missuppfattat något så kan du använda kommentarsfunktionen nedan eller ställa en ny fråga, så gör jag en ny bedömning av vad som skulle kunna vara den bästa lösningen för dig.
Ett giltigt förhandsavtal
För att ett förhandsavtal ska anses giltigt till formen, ska de uppfylla de krav som uppställs i 5 kap. 3 § bostadsrättslagen. Ett oriktigt upprättat förhandsavtal ska enligt 5 kap. 4 § bostadsrättslagen anses som ogiltigt.
I förarbetena till lagen anges: bland de uppgifter som skall finnas med i avtalet finns beräknad tidpunkt för upplåtelsen. Denna uppgift har betydelse för förhandstecknarens möjligheter att säga upp avtalet, om föreningen dröjer med att upplåta bostadsrätt, se 8 § första stycket 2. (prop. 1990/91:92 s. 183).
Vidare anges följande i kommentaren till bostadsrättslagen: upplåtelsetidpunkten ska anges med ett datum och i vart fall inte anges med ett tidsintervall som sträcker sig över mer än ett par veckor. (Bob Nilsson Hjorth och Ingrid Uggla, Bostadsrättslagen, En kommentar, version den 1 mars 2017, 5u, se kommentar till 5 kap 3 § bostadsrättslagen).
När upplåtelseavtal kan ingås
Det finns ingen uttömmande definition av begreppet upplåtelse i bostadsrättslagen.
I bostadsrättslagen anges emellertid att en upplåtelse med bostadsrätt får endast avse hus eller del av hus, se 1 kap. 4 § andra stycket bostadsrättslagen. Mot bakgrund av detta, menar jag att en upplåtelse förutsätter med att det finns en fysiskt färdigställd lägenhet att upplåta. Upplåtelsetidpunkten är med andra ord den tidpunkt det faktiskt finns något att upplåta. När denna tidpunkt inträffar är det möjligt för bostadsrättsföreningen och förhandstecknaren att ingå ett upplåtelseavtal.
Hur hänger det ihop?
Lagstiftarens syftet med förhandsavtal var att göra det möjligt för bostadssökande att under produktionen av föreningens hus kunna påverka utformningen av de egna lägenheterna genom s.k. tillval (prop. 1990/91:92, s. 83). Förhandsavtalet har även varit praktiskt för bostadsrättsföreningen och byggherren då de binder upp förhandstecknaren i ett tidigt stadium i byggprocessen och därmed underlättar b.la frågan om finansiering.
Upplåtelseavtal ersätter så småningom förhandsavtalet. Detta sker när det faktiskt finns något att upplåta, ett hus eller en del av ett hus. Denna tidpunkt är den så kallade upplåtelsetidpunkten. Den kan inte konstrueras. Man kan med andra ord inte låtsas som att byggnaden finns och erbjuda förhandstecknaren att teckna ett upplåtelseavtal. Utan byggandet av huset eller exempelvis bostadsrättslägenheten ska i stort sett börja närma sig slutfasen. Om ett upplåtelseavtal kan tecknas utan att det finns något fysisk byggnad på plats, förstår inte jag meningen med att lagstiftaren införde möjligheten att ingå förhandsavtal.
Tillträdet ska enligt prop. 1990/91:92 s. 187 ske i nära anslutning till upplåtelsen. Vad som menas med "nära anslutning" är inte helt klart, men man brukar tala om en tid på 3-6 månader.
Om denna systematik följs skulle det enligt min mening leda till att många av de problem vi ser idag inte skulle ha uppstått. Om systematiken i lagen inte följs så är det lite grann som du påpekar i din fråga, dvs. vad hindrar bostadsrättsföreningen att förskjuta tillträdet med tre år?
Om bostadsrättsföreningen kan konstruera en upplåtelsetidpunkt, dvs. skriva upplåtelseavtal fastän det inte finns något att upplåta, kan bostadsrättsföreningen aldrig vara sen med att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till dig.
Denna tolkning av bostadsrättslagen faller enligt mig på sin egna orimlighet.
På området saknar vi dock praxis, dvs. frågan har inte prövats av domstol ännu. Men mycket talar för att lagen ska läsas på det sättet jag beskriver ovan, annars är det omöjligt för en förhandstecknare att kunna visa att byggnationen faktiskt är försenad.
Min rekommendation
I ditt förhandsavtal anges att upplåtelsetidpunkten är 2018-05-15 – 2018-08-29. Mot bakgrund av det som framgår av ovan, kan det antas att det förhandsavtal du undertecknat inte uppfyller lagens krav på tydlighet. Tidsintervallerna får, som ovannämnt, inte sträcka sig över mer än ett par veckor.
Vidare är frågan när man faktiskt kan upplåta en lägenhet med bostadsrätt.
När bostadsrättsföreningen aviserar en försenad tillträdestidpunkt så kommer upplåtelsen troligtvis inte heller ske i tid. Men om bostadsrättsföreningen hävdar att upplåtelsen ändå sker i tid, dvs. konstruerar en upplåtelsetidpunkt, kommer upplåtelsen i slutändan inte ske i nära anslutning till den i avtalet angivna tillträdestidpunkten. Bostadsrättsföreningens argumentation brister med andra ord förr eller senare.
Dessa frågor har emellertid inte varit föremål för prövning i domstol. Hur utfallet skulle bli i det enskilda fallet är svårt att sia om.
Om du skulle kontakta bostadsrättsföreningen och påpeka det jag anfört ovan är jag inte säker på att de skulle dela din syn på saken. Det alternativ som återstår för dig är att driva frågan i domstol vilket kan vara tidskrävande och kostsamt. I sådant fall är min rekommendation att du anlitar någon form av juridiskt biträde då de frågor som kan komma att uppstå kräver en viss juridisk kompetens.
Tvisten med bostadsrättsföreningen bör dock omfattas av ditt befintliga rättsskydd, dvs. ingå i din hemförsäkring. Det innebär att risken för dig som konsument avsevärt minskar, med hänsyn till de rättegångskostnader som kan uppstå vid en eventuell tvist. Har du ingen hemförsäkring i dagsläget är mitt råd att du snarast tecknar en sådan.
Om du skulle behöva hjälp med kontakten med bostadsrättsföreningen eller med att föra talan i domstol rekommenderar jag att du bokar tid hos en av våra jurister. Du kan boka tid direkt på http://lawline.se/boka.
Om du vill ha mer rådgivning är du mer än välkommen att vända dig till några av våra andra tjänster:
- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.
- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom tre dagar för 995 kr, klicka här
- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom 24 h för 1495 kr, klicka här
- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.
Återkoppling
Har du tid över får du gärna lämna ett omdöme.
Med vänlig hälsning,
