Förhandsavtal och upplåtelseavtal
Hej,
Jag skrev på ett förhandsavtal november 2017 på en lägenhet som nu blivit försenad. Vid visningen och på hemsidan har det hela tiden stått att tillträdet skulle vara våren 2019 fram tills för ett tag sen. I förhandsavtalet står det "Beräknad tid för tecknande av upplåtelseavtal: våren 2019". Nu har jag fått informationen att upplåtelseavtalet kommer skrivas på sommaren 2019 men inflyttningen blir oktober 2019. I bostadsrättslagen (5 kap. 3 § BRL) står det att det att det skriftligen ska "anges den lägenhet beräknad tidpunkt för upplåtelsen" i förhandsavtalet.
Jag undrar om det är samma sak som "beräknad tid för tecknande av upplåtelseavtal" eller har de skrivit fel? Kan man skriva som de gjort och sen låta inflytten bli exempelvis tre år försenat?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder till Lawline med din fråga.
Som jag har förstått din fråga så har du, under november 2017, tecknat ett förhandsavtal med en bostadsrättsförening. Avtalet som du tecknat innebär att bostadsrättsföreningen i framtiden kommer att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till dig. Du har ännu inte ingått upplåtelseavtal med bostadsrättsföreningen utan detta ska i bästa fall ske under våren 2019.
Om det är så att jag missuppfattat något så kan du använda kommentarsfunktionen nedan eller ställa en ny fråga, så gör jag en ny bedömning av vad som skulle kunna vara den bästa lösningen för dig.
Upplåtelsetidpunkt
Det finns ingen uttömmande definition av begreppet upplåtelse i bostadsrättslagen ("BRL"). I BRL anges emellertid att en upplåtelse med bostadsrätt får endast avse hus eller del av hus, se 1 kap. 4 § andra stycket BRL. Mot bakgrund av detta, menar jag att en upplåtelse förutsätter med att det finns en fysiskt färdigställd lägenhet att upplåta. Upplåtelsetidpunkten är med andra ord den tidpunkt det faktiskt finns något att upplåta. När denna tidpunkt inträffar är det möjligt för bostadsrättsföreningen och förhandstecknaren att ingå ett upplåtelseavtal.
Tillträdestidpunkt
Frågan om när tillträdet ska ske regleras enligt min mening inte av BRL. Tillträdestidpunkten brukar vanligtvis framgå av förhandsavtalet. Tillträdestidpunkten har, enligt min mening, ändå getts en viss betydelse i BRL, vilket jag menar framgår av bestämmelsen i 5 kap. 8 § BRL. I propositionen till BRL anges nämligen att upplåtelsen och tillträdestidpunkten ska ligga nära varandra i tiden (prop. 1990/91:92 s. 187).
Hur hänger det ihop?
Lagstiftarens syftet med förhandsavtal var att göra det möjligt för bostadssökande att under produktionen av föreningens hus kunna påverka utformningen av de egna lägenheterna genom s.k. tillval (prop. 1990/91:92, s. 83). Förhandsavtalet har även varit praktiskt för bostadsrättsföreningen och byggherren då de binder upp förhandstecknaren i ett tidigt stadium i byggprocessen och därmed underlättar b.la frågan om finansiering.
Upplåtelseavtal ersätter så småningom förhandsavtalet. Detta sker när det faktiskt finns något att upplåta, ett hus eller en del av ett hus. Denna tidpunkt är den så kallade upplåtelsetidpunkten. Den kan inte konstrueras. Man kan med andra ord inte låtsas som att byggnaden finns och erbjuda förhandstecknaren att teckna ett upplåtelseavtal. Utan byggandet av huset eller exempelvis bostadsrättslägenheten ska i stort sett börja närma sig slutfasen. Om ett upplåtelseavtal kan tecknas utan att det finns något fysisk byggnad på plats, förstår inte jag meningen med att lagstiftaren införde möjligheten att ingå förhandsavtal.
Tillträdet ska enligt prop. 1990/91:92 s. 187 ske i nära anslutning till upplåtelsen. Vad som menas med "nära anslutning" är inte helt klart, men man brukar tala om en tid på 3-6 månader.
Om denna systematik följs skulle det enligt min mening leda till att många av de problem vi ser idag inte skulle ha uppstått. Om systematiken i lagen inte följs så är det lite grann som du påpekar i din fråga, dvs. vad hindrar bostadsrättsföreningen att förskjuta tillträdet med tre år?
Om bostadsrättsföreningen kan konstruera en upplåtelsetidpunkt, dvs. skriva upplåtelseavtal fastän det inte finns något att upplåta, kan bostadsrättsföreningen aldrig vara sen med att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till dig.
Denna tolkning av BRL faller enligt mig på sin egna orimlighet.
På området saknar vi dock praxis, dvs. frågan har inte prövats av domstol ännu. Men mycket talar för att lagen ska läsas på det sättet jag beskriver ovan, annars är det omöjligt för en förhandstecknare att kunna visa att byggnationen faktiskt är försenad.
Övrigt
I din fråga finns det två omständigheter som skulle kunna diskuteras ur ut ett rättsligt perspektiv.
I din fråga anger du att beräknad tid för upplåtelse ska ske "våren 2019". I detta avseende kan man diskutera om det uppfyller kraven på tydlighet som anges i 5 kap. 3 § BRL.
Vidare kan man diskutera om det försenade tillträdet är förenligt med BRL:s bestämmelser. När bostadsrättsföreningen aviserar en försenad tillträdestidpunkt så kommer upplåtelsen troligtvis inte heller ske i tid. Men om bostadsrättsföreningen hävdar att upplåtelsen ändå sker i tid, dvs. konstruera en upplåtelsetidpunkt, kommer upplåtelsen i slutändan inte ske i nära anslutning till den i avtalet angivna tillträdestidpunkten. Bostadsrättsföreningens argumentation brister med andra ord förr eller senare.
Om du skulle kontakta bostadsrättsföreningen och påpeka detta, dvs. att du anser att förhandsavtalet är ogiltig på grund av dess otydlighet (5 kap. 3 och 4 §§ BRL), är jag inte säker på att de skulle dela din syn på saken. Bostadsrättsföreningen kan vara av den uppfattningen att "våren 2019" uppfyller lagens krav på tydlighet.
Vidare ska du därefter även påpeka att du anser att bostadsrättsföreningen är i dröjsmål med att upplåta lägenheten med bostadsrätt till dig, dvs. istället för "våren 2019" kommer upplåtelse att ske "sommaren 2019". Bostadsrättsföreningen kan i detta fall hävda att en försening på 2-3 månader inte är oskälig, vilket leder till att du inte har rätt att frånträda avtalet med stöd av 5 kap. 8 § BRL.
Det alternativ som återstår för dig är att driva frågan i domstol vilket kan vara tidskrävande och kostsamt. I sådant fall är min rekommendation att du anlitar någon form av juridiskt biträde då de frågor som kan komma att uppstå kräver en viss juridisk kompetens.
Tvisten med bostadsrättsföreningen bör dock omfattas av ditt befintliga rättsskydd, dvs. ingå i din hemförsäkring. Det innebär att risken för dig som konsument avsevärt minskar, med hänsyn till de rättegångskostnader som kan uppstå vid en eventuell tvist. Har du ingen hemförsäkring i dagsläget är mitt råd att du snarast tecknar en sådan.
Om du skulle behöva hjälp med kontakten med bostadsrättsföreningen eller med att föra talan i domstol rekommenderar jag att du bokar tid hos en av våra jurister. Du kan boka tid direkt på http://lawline.se/boka.
Om du vill ha mer rådgivning är du mer än välkommen att vända dig till några av våra andra tjänster:
- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.
- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom tre dagar för 995 kr, klicka här
- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom 24 h för 1495 kr, klicka här
- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.
Återkoppling
Har du tid över får du gärna lämna ett omdöme.
Med vänlig hälsning,
