Föreligger fel i fastighet?
Hej,
Jag har lagt handpenning på ett radhus och tillträde ör 17 augusti.
Säljaren informerade mig om att värmegolvet i badrummet inte fungerade men att hon skulle byta termostat och då skulle det fungera. Byte av termostat gjordes ca 3 månader senare efter att jag påmint henne om detta men golvvärmen fungerade ändå inte. Då hade jag redan skrivit på kontrakt och handpenning var betald.
Har pratat med hantverkare som säger att en helrenovering av badrummet måste göras om jag ska byta värmegolvet alternativ lägga nytt golv på det befintliga.
Jag vill veta om hon har ansvar att åtgärda det här problemet innan jag tillträder 17 augusti? Eller ska jag bara acceptera att det inte funkar?
Känner mig lurad då det enligt henne bara var termostaten. Hon har skrivit i pappren om radhusets skick att golvet inte fungerar och att termostat måste bytas.
Tacksam för svar.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Föreligger fel?
Reglerna om köp av fast egendom finns i jordabalkens (JB) 4:e kapitel. Detta finner du här.
Felregeln återfinns i 4 kap. 19 § JB och innebär att då fastigheten inte stämmer överens med avtalet eller annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta svarar säljaren för felet. Denna bestämmelse är högst tillämplig i detta fall. Som framgår av din fråga har säljaren lovat att byta termostat, vilket skulle resultera i ett fungerande värmegolv. Då värmegolvet fortfarande inte fungerar trots byte av termostaten avviker fastigheten från avtalet, varpå du kan åberopa fel i fastighet.
Bestämmelsen ovan har dock ett undantag i dess andra stycke. Här i framgår att köparen inte får åberopa en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten. Vad som krävs av en sådan undersökningsplikt beror på fastighetens skick samt omständigheterna i det enskilda fallet. I detta fall framgår det att felet diskuterats innan avtalsslut och att säljaren i samband med detta åtagit sig ansvar att reparera felet innan tillträdet. Detta talar starkt för att undantagsregeln inte är tillämplig i detta fall.
Påföljder
Om fel föreligger kan du kräva prisavdrag eller, om felet är väsentligt, häva köpet (4 kap. 19 § JB med hänvisning till 4 kap. 12 § JB). Vidare har du rätt till ersättning för skada.
För att köparen ska kunna åberopa fel måste hen reklamera i rätt tid (4 kap. 19 a § JB). Det finns inget formkrav på reklamation vilket innebär att det räcker med ett muntligt meddelande riktat till säljaren. Vad gäller innehållet i reklamationen räcker det att köparen beskriver felet och förklarar att hen vill göra gällande ett felanspråk.
Vad som avses med inom skälig tidär inte helt klarlagt och beror på omständigheterna i det enskilda fallet. Högsta Domstolen har i ett uppmärksammat fall (NJA 2008 s. 1158) fastslagit att en reklamation som skett 4, 5 månader efter att köparen borde upptäckt felet var inom skälig tid.
Sammanfattning
Som framgår ovan medger reglerna i jordabalken att säljaren har ett visst ansvar för fel i fastighet även om detta ansvar kan begränsas. Utifrån omständigheterna i din fråga drar jag slutsatsen att det föreligger fel i fastigheten enligt 4 kap. 19 § JB. Säljaren svarar för detta fel eftersom att undantaget i 4 kap. 19 § andra stycket inte är tillämpligt, då säljaren uttryckligen åtagit sig ansvaret att byta termostat för att få ett fungerande golv. Du som köparen kan då kräva prisavdrag på köpeskillingen som motsvarar den renovering som krävs för att få värmegolvet fungerande.
För att åberopa felet måste reklamation ske inom skälig tid, varpå jag rekommenderar dig att kontakta säljaren omgående.
Hoppas att du fick svar på din fråga.
