Finns det begränsningar för hur länge en närstående får hyra ut en bostadsrätt i andra hand och kan hyran bestämmas på samma sätt som för en hyresrätt?
Min kompis äger en bostadsrätt som han inte längre bor i då han flyttat till annan ort. Han vill inte sälja den och hans mamma bor i den just nu. Finns det några begränsningar hur länge en närstående får hyra i andra hand?
Kan de skriva ett hyresavtal där avgiften motsvarar marknadsmässig hyra jämseförelsevis en hyresrätt?
Har mamma man isåfall som närstående rätt att ansöka om bostadstillägg baserat på den hyra som de kommit överens om som närstående?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Hur länge och på vilka villkor din kompis hyr ut bostaden till sin mamma är något som han och hon får komma överens om fritt i ett avtal. Däremot måste han ha tillstånd för att hon ska få hyra av honom. Hyran beräknas inte heller på samma sätt som för en vanlig hyresrätt, utan är en så kallad kostnadsbaserad hyra.
För att hyra ut bostadsrätten måste bostadsrättsföreningens styrelse ge sitt godkännande
Det framgår inte om din kompis har sökt tillstånd eller inte för uthyrningen. Jag vill för säkerhetsskull informera om att det är viktigt att han kontaktar bostadsrättsföreningens styrelse och ansöker om tillstånd för att få hyra ut lägenheten (bostadsrättslagen 7 kap. 10 §). Utan tillstånd riskerar han att få sin bostadsrätt förverkad. Det vill säga riskerar han att förlora sin bostadsrätt (bostadsrättslagen 7 kap. 18 §).
Så länge tillstånd från föreningen finns och hyreslagen efterlevs så får man avtala fritt
Det finns inte någon gräns för hur länge din kompis får hyra ut till sin mamma. Så länge han har tillstånd från styrelsen så får han hyra ut den.
Din kompis och hans mamma ska däremot tänka på att reglerna som gäller hyresvärdar och hyresgäster gäller dem. Att de är anhöriga spelar inte någon direkt roll, utan de kommer ha en avtalsrelation precis som vilken hyresvärd och hyresgäst som helst.
Det betyder till exempel att de måste göra en formell uppsägning av avtalet om det gäller på obestämd tid. Säger mamman upp avtalet slutar det gälla tidigast vid månadsskiftet efter en månad från uppsägningen. Säger din kompis upp avtalet slutar det gälla tidigast vid månadsskiftet tre månader efter uppsägningen (privatuthyrningslagen 3 §). Både mamman och din kompis har också en slags vårdplikt av lägenheten (jordabalken 12 kap. 15 § och 24 §).
Vid uthyrning av bostadsrätt i andra hand gäller det som kallas kostnadsbaserad hyra
När man hyr ut en bostadsrätt i andra hand gäller inte riktigt samma regler som vid uthyrning av en hyresrätt. Reglerna om hyra är exempelvis annorlunda. Din kompis kan ta ut vad som kallas kostnadsbaserad hyra. Den här hyran får inte vara påtagligt högre än summan av din kompis kapitalkostnad och driftkostnad.
Driftkostnader är till exempel månadsavgiften och kostnader för el och bredband.
Kapitalkostnaden är en skälig årlig avkastningsränta på lägenhetens marknadsvärde. Det är inte fastslaget vad en skälig årlig avkastningsränta är, men man kan räkna på ett par procent över Riksbankens referensränta. Referensräntan låg efter det senaste halvåret (juli 2018) på – 0,5 %. Avkastningsränta kan därför ligga någonstans runt 1,5 % eller några få procentenheter mer.
Din kompis mamma kan få bostadstillägg precis som för vilket annat boende som helst
Bostadstillägget grundar sig bara på din mammas ekonomiska situation och kostnaden för hennes permanentboende. Det spelar alltså inte någon roll att hon hyr en bostadsrätt i andra hand. Det spelar inte heller någon roll att hon hyr av sin son. I förhållande till lägenheten och hyresavtalet är din kompis och hans mamma inte anhöriga, utan de är hyresvärd och hyresgäst. Det hyresavtalet ska bedömas som andra hyresavtal.
Sammanfattning
- Din kompis kan hyra ut sin lägenhet till mamman hur länge han vill förutsatt att han har bostadsrättsföreningens godkännande.
- Ibland glömmer man bort juridiken när man har ett avtal med en nära anhörig. Din kompis och hans mamma måste tänka på att genom hyresavtalet blir de hyresvärd och hyresgäst. Med det kommer vissa skyldigheter och rättigheter. Det är viktigt att tänka på om det skulle uppstå en konflikt i framtiden.
- Din kompis kan ta ut en hyra som motsvarar driftkostnader och kapitalkostnader. Kapitalkostnaden är en skälig årlig avkastningsränta på lägenhetens marknadsvärde.
- Din kompis mamma kan söka bostadstillägg för bostaden, trots att hyresvärden är hennes son. Deras släktskap spelar inte någon roll för att hyresavtalet ska räknas som vilket hyresavtal som helst.
Några avslutande rekommendationer
Jag rekommenderar att din kompis och hans mamma upprättar ett skriftligt hyresavtal som de får var sin kopia av. Där ska de definiera alla villkor som har med uthyrningen av bostaden att göra. Ju tydligare det bättre är det.
För att räkna ut hyran finns det många räkneverktyg på internet som tar hänsyn till referensräntan.
Din kompis och hans mamma bör sätta sig in i vilka skyldigheter och rättigheter de har som hyresvärd respektive hyresgäst. En del info hittar de hos hyresnämnden. Hyresgästföreningen har också möjlighet att hjälpa till vid frågor om hyra.
Jag hoppas att du har fått svar på dina frågor. Om du undrar över något mer är du välkommen att höra av dig till oss igen!
Vänligen,
