Fel vid avsaknad av bygglov
Hej! Har köpt en fastighet 2009, där det i objektbeskrivningen står "ny 3 kammarbrunn". Nu visar det sig att det inte finns bygglov på denna samt saknar dessutom en infiltration. Gissar på att detta är gjort eller rättare sagt ogjort c:a 2005 Jag skulle vilja yrka på dolt fel. Vad tror ni? Väntar tacksamt på svar med vänliga hälsningar
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga. De fel som en fastighet kan besitta är rättsliga fel, rådighetsfel eller faktiska fel. Avsaknad av bygglov skulle närmast kunna utgöra ett rådighetsfel (4 kap. 18 § jordabalken). Ett rådighetsfel innebär att ett myndighetsbeslut föranleder att du som köpare inte kan använda fastigheten på avsett sätt. Emellertid har HD i sin praxis fastslagit att enbart en avsaknad av bygglov inte ensamt kan göra 4 kap. 18 § blir tillämplig. Det krävs även att ett myndighetsbeslut fattats om rättelse, t.ex. ett rivningsföreläggande, före eller i undantagsfall kort efter köpet av fastigheten (se NJA 1997 s. 629). Sålunda betyder detta att om behörig myndighet inte beslutat om rättelse gällande brunnarna innan, eller kort efter, ingåendet av avtalet om fastighetsköpet, så föreligger inget fel enligt 4 kap. 18 §. Dock så kan du göra gällande olika påföljder med stöd av 11 kap. 64 § plan- och bygglagen. De påföljder som är aktuella är avdrag på köpeskillingen eller, om felet är av väsentlig betydelse, hävning. Dessutom kan skadestånd utkrävas. Talan om hävning ska väckas inom ett år efter tillträdet, annars går talerätten förlorad. Detta gäller inte om säljaren förfarit grovt vårdslös eller i strid med tro och heder (4 kap. 12 § jordabalken).
Du som köpare har i normalfallet ingen skyldighet att inför ett fastighetsköp undersöka om erforderliga bygglov finns. Säljaren ska informera köparen om avsaknaden av bygglov. Om du som köpare kände till, eller borde känt till, att bygglov saknades så ansvarar säljaren inte för felet. Ett exempel när en köpare borde vara uppmärksam på ett eventuellt olovligt byggande är om en omfattande tillbyggnad skett och säljaren inte kan visa att tillbyggnaden har korrekta bygglov. I ditt fall tycks inget tala för att du borde känt till att bygglov saknades. Slutligen medför detta att du bör ha rätt att åberopa det dolda felet och få ett prisavdrag.
Vänliga hälsningar,
