Fel part vid uppsägning av lokalhyra

Question

Sedan snart 6 år hyr jag en affärslokal i en brf där vi bedriver en butik. När jag skrev på kontraktet drevs butiken som en enskild firma, men i början av 2021 flyttades verksamheten in i ett aktiebolag. Jag är nu delägare till 50% och min sambo står som ägare till resterande del. I samband med ombildningen kontaktade jag föreningens förvaltare och bad dem uppdatera kontrakt och hyresavier. Mottagare på hyresavierna ändrades därefter till aktiebolaget men kontraktet ändrades aldrig utan stod kvar på mig som privatperson visade det sig senare. I slutet av 2021 sa föreningen upp hyreskontraktet för omförhandling av villkor och hyra, och delgivning ställdes då till mig som privatperson och inte aktiebolaget. Jag undrar nu om uppsägningen gått rätt till då den inte delgivits aktiebolaget som bedriver verksamheten i lokalen? Enligt föreningen spelar det ingen roll vem som står på kontraktet, vilket jag finner konstigt eftersom jag som privatperson inte är personligt ansvarig för aktiebolagets förehavanden. Inte heller är jag en juridisk person som bedriver momspliktig verksamhet i lokalen, vilket är en förutsättning för att få hyra den. Och om delgivningen är felaktig, betyder det då att kontraktet löper på med oförändrade villkor ytterligare tre år då det löper ut den 31/8? Hur ska vi bäst bemöta bostadsrättföreningen nu?

Jag vore väldigt tacksam för svar på frågan eftersom jag inte hittar någon information själv.

Vänliga hälsningar Åsa Böre

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

För att svara på frågan måste först utredas vem som egentligen är hyresgäst, och sedan om uppsägningen gått rätt till.

Vem är hyresgäst?

Hyresavtal regleras i jordabalken (1970:994), JB, 12 kap. När du ingick avtalet från början var det du (som enskild näringsidkare) som blev avtalspart och således hyresgäst. I och med att aktiebolaget tog över verksamheten kan det dock ha övertagit hyresavtalet också.

Att hyresrätt kan överlåtas framgår av JB 12 kap 32 §. Finns samtycke från hyresvärden kan man alltså överlåta hyresrätten. I ditt fall verkar det relativt tydligt att hyresvärden gått med på att du överlåtit avtalet, eftersom de skickat fakturor till det nya bolaget och i och med att villkoret om juridisk person finns. Aktiebolaget har alltså trätt in som avtalspart i det gamla avtalet. Aktiebolaget är således hyresgäst.

Är uppsägningen korrekt?

Uppsägning ska göras skriftligt om hyresförhållandet varat längre än tre månader (JB 12 kap 8 §). Uppsägningen ska delges företrädare hyresgästen och innehålla vissa saker (JB 8 kap 8 § och 12 kap 8 och 58 §§). Det måste framgå vilket avtal som avses i uppsägningen. Eftersom fel part angetts i uppsägningen blir min bedömning att den inte lever upp till kraven som ställs av JB. Slutsatsen blir att uppsägningen är ogiltig.

Vad händer?

Då jag inte vet vilka avtalstider som står i ert kontrakt kan jag inte svara definitivt på frågan. Det som kan sägas är att avtalet fortsätter gälla som att ingen uppsägning gjorts.

Slutsats

Min bedömning är att uppsägningen är felaktig och avtalet således fortsätter gälla. Om avtalet hade förlängts utan uppsägningen gör det alltså det nu också. I så fall behöver du sannolikt inte göra något.

Vad du bör göra

Då jag inte har tillgång till avtalet eller uppsägningen kan jag inte vara helt säker i mitt svar. Av samma skäl vill jag inte ge något konkret råd kring hur du bör handla, för att inte riskera att rådet blir felaktigt och får negativa konsekvenser. Jag föreslår att du söker vidare hjälp för att få ett definitivt besked om hur din situation ser ut. Om du vill ha hjälp av Lawlines juristbyrå kan jag vidarebefordra kontakten. Jag nås på [e-mail]. 

Hoppas du fick svar på din fråga!

Vänligen,