Fel i bostadsrätt
Hej! Jag köpte en bostadsrätt 2017-12-19, säljaren förklarade att badrummet var renoverat 2015 av en firma, allt såg bra ut när jag tittade, fint kakel osv, har även sms där jag frågar köparen om den som har gjort badrummet har behörighet osv, får till svar att det hade han. Tänkte inte mer på och lade fokus på renovering av resten av lägenheten, sen hade jag en byggfirma hos mig som då tala om att kaklet inte fick stå ut så mycket och fuktspärren va bruten, anlita en besiktningsman som då dömde ut badrummet, elen var också fel, säljaren har inga papper på nånting, föreningen visste inte att badrummet var omgjort. Säljaren tycker inte att han har något ansvar och jag står med ett badrum som inte får användas. Jag har ju en undersökningsplikt, men när han säger att en firma har gjort jobbet, så litar jag på det, och förväntar mig att det är korekt utfört, är detta något jag kan gå vidare med? Tacksam för svar.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Inledningsvis ska det påpekas att en bostadsrätt utgör lös egendom. Istället för de felregler som gäller vid köp av fast egendom tillämpas alltså felreglerna enligt Köplagen (1 § KöpL och 1 kap. 1 § JB).
Undersökningsplikt
Enligt köplagen har köparen en undersökningsplikt enligt 20 §. Här stadgas att köparen i efterhand inte kan påtala fel som borde ha märkts vid undersökningen. Med detta sagt ska det förtydligas att denna undersökningsplikt inte är lika långtgående som vid köp av fast egendom. Att du har frågat säljaren som gett dig ett betryggande svar att renoveringen av badrummet skett korrekt tyder på att undersökningsplikten är uppfylld, varpå felpåföljder kan göras gällande.
Föreligger fel?
För att felpåföljder ska kunna göras gällande måste ett fel föreligga. Om ett fel föreligger eller ej bedöms i första hand efter vad som följer av avtalet (17 § KöpL). Den konversionshistorik som du och säljaren haft gällande badrummet kan anses ligga inom avtalet, då det som sades där går att likställa med avtalsförhandlingar.
I annat fall avviker bostaden från vad du som köpare med fog kunnat förutsätta, varpå lägenheten anses vara felaktig (17 § tredje stycket KöpL).
Påföljder
Då det föreligger fel i bostaden kan du som köpare kräva avhjälpande, prisavdrag eller hävning samt dessutom kräva skadestånd (30 § KöpL). Det är dock viktigt att reklamation sker i rätt tid. I din fråga framgår det inte när felet märktes, men att köpet skedde i december 2017. Enligt 32 § KöpL framgår att köparen inte får påtala fel om han inte lämnar säljaren meddelande om det inom skälig tid från det att hen märkt eller borde märkt felet. Vad som är skälig tid enligt lagen varierar från fall till fall. I 32 § andra stycket KöpL framgår det att den yttersta reklamationstiden är två år, vilket talar starkt för att din reklamationsrätt inte har gått förlorad.
Sammanfattning
Så som din fråga är formulerad föreligger det fel i fastigheten då den avviker från vad du med fog kunnat förutsätta. Undersökningsplikten som du har är högst troligt uppfylld, den konversationshistorik och det betygande svar som du fick av säljaren talar starkt för detta. Det är dock viktigt att reklamation sker snarast så att denne inte går förlorad. Reklamationen ska riktas mot säljaren där du ska ange grunden till reklamationen, vilket är det felaktiga badrummet. Därefter har du rätt att göra flera påföljder gällande, däribland skadestånd för renoveringskostnader.
Hoppas att du fick hjälp med din fråga!
