Fel golv i bostadsrätt
Hej. Vi sålde vår bostadsrätt i augusti förra året. Nu blev vi kontaktade av köparen angående golvet. Enligt prospektet står att det är parkettgolv, ( detta är något mäklaren skrivit även att vi aldrig har sagt det ) men i verkligheten är det laminat. Detta missade vi att se när prospektet skrevs utan sågs först nu när köparen kontaktade oss. Nu vill köparen ha kompensation i pengar. Är det något vi är skyldiga att ersätta trots att han har haft besiktningsman? Och ifall vi är skyldiga måste vi betala han för ett helt nytt golv trots att det inte var nytt när han köpte det?
Lawline svarar
Hej och tack för din fråga!
Till att börja med bör konstateras att en bostadsrätt utgör lös egendom och omfattas därför inte av felreglerna i 4 kap jordabalken. Istället skall felreglerna i köplagen tillämpas på ert fall.
Enligt 17 § köplagen är en vara (i ert fall en lägenhet) felaktig om den inte stämmer överens med vad som avtalats. Prospektet utgör en del av ert avtal med köparen och stämmer inte överens med lägenheten. Alltså föreligger ett fel. Detta kan ytterligare styrkas av 18 §. Där stadgas att ett fel föreligger även om lägenheten inte stämmer överens med uppgifter om egenskaper som säljaren lämnat vid marknadsföring av köpet. I det här fallet har mäklaren lämnat uppgifter om golvet för säljarens räkning och lägenheten anses även på denna grund vara felaktig eftersom den inte stämmer överens med uppgifterna från säljarsidan.
Mäklaren har ingen undersökningsskyldighet och ansvarar inte för de uppgifter som framgår av objektbeskrivningen. Det är säljarens ansvar att se till att mäklaren får rätt uppgifter. Om mäklaren på egen hand skrivit felaktiga uppgifter kan han bli skadeståndsskyldig gentemot såväl säljare som köpare eftersom han brutit mot sin omsorgsplikt enligt 8 § fastighetsmäklarlagen. Skadeståndsskyldigheten följer av 25 § fastighetsmäklarlagen. Den som vill kräva skadestånd bör göra det så snart som möjligt efter att skadeståndsgrunden upptäckts på grund av reklamationsfristen i 26 § fastighetsmäklarlagen.
Enligt 20 § köplagen får inte köparen åberopa ett fel han måste antas ha känt till vid köpet. Att bostaden blivit besiktigad tyder på att köparen gjort en så noggrann undersökning som kan krävas av honom. Det är dock inte troligt att det ingår i en besiktningsmans uppgift att avgöra vilket material ett golv består av såvida det inte är skadat eller det föreligger någon annan omständighet som talar för att en närmre undersökning av golvet bör ske. Därför är risken för att köparen kände till felet vid köpet ytterst liten. Det finns dock en möjlighet att köparen borde märkt detta om han själv undersökt lägenheten och granskat golvet mer noggrant eftersom det inte de flesta fall inte är särskilt svårt att se skillnad på ett parkett- och laminatgolv.
Visar det sig dock att ni som säljare blir ansvariga för golvet har köparen rätt att kräva avhjälpande, omleverans, prisavdrag eller hävning av köpet enligt 30 § köplagen. En omleverans är i det här fallet inte möjlig eftersom lägenheten utgör ett specieköp och inte utan vidare kan levereras på nytt. Ett avhjälpande innebär att köparen har rätt at kräva att säljaren avhjälper felet utan kostnad. Detta är dock endast möjligt om avhjälpandet kan ske utan oskälig kostnad eller olägenhet för säljaren. Enligt 36 § har du som säljare rätt att på egen bekostnad avhjälpa felet om detta kan ske utan väsentlig olägenhet för köparen. Detta gäller dock endast om det inte föreligger en risk för att köparen inte kommer få sina kostnader ersatta av säljaren.
Om avhjälpande inte kommer i fråga eller inte sker inom skälig tid efter reklamationen som skall ske enligt 32 § köplagen kan köparen kräva prisavdrag alternativt hävning. Ett prisavdrag beräknas enligt 38 § och utgörs av skillnaden mellan lägenhetens värde i felaktigt respektive avtalsenligt skick. I ert fall skulle detta innebära skillnaden i värde på lägenheten med laminatgolv och lägenheten med parkettgolv, ni är därmed inte skyldiga att betala för ett nytt golv till köparen utan endast för den värdeökning ett parkettgolv haft på bostadsrätten. Enligt 39 § är hävning endast aktuellt vid ett fel där avtalsbrottet är av väsentlig betydelse för köparen och säljaren inte insåg eller borde insett detta. Detta bör inte bli aktuellt i ert fall då felet inte är så omfattande att det utgör en grund för hävning.
Hoppas att du är nöjd med ditt svar. Om inte, eller om du har övriga funderingar är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline!
