Får bostadsrättsföreningen göra en omfattande ombyggnation i min lägenhet mot min vilja?
Hej, Jag bo och äger en bostadsrätt. Styrelsen i föreningen vill att ventilationen ska bytas ut då den är bristfällig. Idag finns ett befintligt central aggregat som skulle kunna uppdateras men istället vill styrelsen att samtliga 51 lägenheter i föreningen (fördelat på 3 hus) ska ha var sitt ventilationsaggregat i sin lägenhet. Att installera dessa aggregat i lägenheten kommer medföra stora byggnationer i vår lägenhet. Kan de genomföra detta utan vår tillåtelse ? Dvs. Kan de gå in i min lägenhet och bygga om/dra ventilationskanaler i varje rum och sänka taket 20 cm. I stadgarna står det dessutom att föreningen endast stå för underhåll och reparationer av ventilation som tjärnar mer än en lägenhet. Denna ventilationen kommer endast tjäna en lägenhet och enligt en annan paragraf i stadgarna så är det då mitt ansvar som bostadsrättshavare....
FÅ DE VERKLIGEN BYGGA OM I MIN LÄGENHET?
Med vänlig hälsning
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga.
Jag kommer att hänvisa till bostadsrättslagen och lagen om ekonomiska föreningar (FörL). Först berättar jag lite om ansvarsfördelningen mellan bostadsrättshavare och bostadsrättsföreningen, sedan lite allmänt om beslutsfattande inom bostadsrättsföreningar innan jag behandlar din situation och möjlighet till överklagande.
Bostadsrättsföreningens ansvar att hålla huset i gott skick
Utifrån det du återgivit tolkar jag det som att det inte är bara din lägenhet som omfattas av denna ombyggnation, utan att detta ska göras i samtliga 51 lägenheter. Därför är det fråga om en enda stor åtgärd/ombyggnation som tjänar mer än en lägenhet.
Det är föreningens ansvar att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, bostadsrättslagen 7 kap. 4 §. Vissa åtgärder är du som bostadrättshavare ansvarig för, men just ventilationskanalerna är ett av föreningens ansvarsområden, bostadsrättslagen 7 kap. 12 § 2 st.
Allmänt om bostadsrättsföreningars beslutsfattande gällande underhåll, reparationer och väsentliga förändringar
Styrelsen ska svara för förvaltningen av föreningens angelägenheter. Därför behöver föreningsstämman normalt sett inte besluta om reparationer och underhåll för att de ska kunna genomföras, FörL 6 kap. 6 §. Det kan dock vara så att det har bestämts i stadgarna att även sådana saker behöver beslutas om vid föreningsstämman.
När det gäller beslut som innebär väsentliga förändringar (till exempel ombyggnation) av föreningens hus eller mark ska de dock som utgångspunkt fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stadgarna. Så det beror på innehållet i era stadgar, men sannolikt har det krävs ett beslut om detta vid föreningsstämman, bostadsrättslagen 9 kap. 15 § 1 st.
I din situation krävs ditt samtycke, eller samtycke från två tredjedelar av de röstande vid föreningsstämman
Eftersom det i ditt fall innebär en ganska stor förändring och ombyggnation av lägenheten krävs att det har bestämts genom ett beslut på föreningsstämman. För att få genomdriva denna ombyggnation krävs antingen samtliga berörda bostadsrättshavares samtycke, eller annars att två tredjedelar av de röstande vid föreningsstämman har samtyckt till ombyggnationen. Ibland kan det även krävas att hyresnämnden har godkänt beslutet, för att det ska bli giltigt, bostadsrättslagen 9 kap. 16 § 1 st 2 p.
Överklagande av stämmobeslut
Du kan överklaga beslutet vid allmän domstol om beslutet inte kommit till på rätt sätt, eller om det strider mot stadgarna eller lagen, FörL 7 kap. 43 §. Detta behöver du göra inom 3 månader från att beslutet har fattats vid föreningsstämman. Det finns vissa möjligheter att överklaga beslutet senare än så, om det exempelvis skulle vara så att det inte gjorts en kallelse till föreningsstämma, FörL 7 kap. 44 §.
Sammanfattning
Föreningen har ett ansvar att hålla huset i gott skick, bostadsrättslagen 7 kap. 4 §. Eftersom ombyggnationen rör inte bara din lägenhet utan samtliga 51 får den betraktas som en enda stor åtgärd. Det är föreningen som ansvarar för ombyggnation gällande ventilationskanalerna, bostadsrättslagen 7 kap. 12 § 2 st.
Eftersom ombyggnationen är så omfattande och kräver en stor förändring av lägenheterna krävs de berördas (bostadsrättshavarnas) samtycke, eller samtycke från två tredjedelar av de röstande vid föreningsstämman där detta beslut ska fattas, bostadrättslagen 9 kap. 16 § 2 p.
Det finns vissa möjligheter att som föreningsmedlem överklaga beslutet till allmän domstol inom 3 månader från att beslutet togs, se stycket ovanför sammanfattningen.
Med vänlig hälsning,
