Dränering saknades och en del av taket var felmonterat. Följderna var översvämning och vattenskador på fastigheten. Dolda fel?
Köpt en enplansvilla i aug 2015. Säljaren hade kontaktat en bostads mäklare och huset var i mycket gott skick och utgångspriset skulle ligga runt 600 000 kr. Säljaren ville sälja privat och inte via mäklare. Vi besiktigade huset och kontrollerade alla små som stora skrymslen. Huset är ett Älvsbyhus som har torpargrund så där var vi extra noggranna. Grunden var inplastad och avfuktare fanns, hela trossbotten var täckt med spontade isolerskivor och vi plockade bort en för att se hur det såg ut under. Vi frågade om dränering runt huset den var bra och rasskydden bytta. Anticimex var och besiktigade huset när vi köpt det och fuktmätning gjordes u.a. Förra sommaren gick strömmen i huset och felsökning påbörjades det visade sig att vi hade swimmingpool under huset ända upp i marknivå. Folksam skickade en besiktningsman som inte hittade något läckage, kommunen var hit eftersom misstänkte att det var någon vattenläcka i området men dom hittade inget. Ytterligare ett par företag var hit och sökte felet. Vi pumpade ut allt vatten under huset i omgångar och nu har Swoosh och ett grävföretag hittat att dränering saknas. Det sitter två rör från stuprör och två rör för dränering i spolbrunnen, när vi började gräva upp ser vi att det är två stumpar på ca 3 m som ligger på backen in i spolbrunn samt att groventre lyft 15 cm i vintras. Vid rivning av entré är takplåt inte spikad korrekt så vatten läkt på utsidan av garage och groventre. Säljaren anser att detta inte är dolt fel?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag förstår det som att huset hör till en fastighet och att det är denna ni köpte i augusti 2015. Detta innebär att jordabalken (JB) är tillämplig, och den viktigaste frågan handlar, precis som ni redan är inne på, om de hittade felen är så kallade dolda fel eller inte.
Jag kommer att dela upp mitt svar i rubriker så att ni får en överblick av de juridiska aspekterna i situationen.
Föreligger ett fel?
Hur tydligt det än kan vara måste jag ändå börja med frågan om ett fel föreligger. Detta är ju den viktigaste förutsättningen för att ni ska få rätt. Regeln om fel återfinns i JB 4:19 och skiljer på två typer av fel. Den första typen av fel är att fel föreligger i fastigheten om den avviker från avtalet, antingen muntligt i samband med köpet eller skriftligt. Detta kan vara svårt att säga om avtalet inte reglerar just det som felet relaterar till. Den andra typen av fel är att det föreligger fel i fastigheten om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Jag har nedan skiljt på det som jag uppfattar utgör två olika fel, nämligen avsaknaden av dränering och den inkorrekt monterade takplåten.
Dränering saknas
Frågan är alltså först och främst om ett fel föreligger beträffande det faktum att det saknats dränering. Eftersom ni, om jag förstått det rätt, köpt ett äldre hus torpargrund är det inte så att ett fel föreligger automatiskt endast för att dränering saknas. Dock, eftersom ni specifikt verkar ha frågat om dräneringen och säljaren svarat med att allt var i sin ordning kan detta utgöra en typ av utfästelse av säljaren. Detta innebär att en så pass stor avvikelse från avtalet som era nuvarande problem utgör förmodligen kan falla in som ett fel i fastigheten av den typen. Det kallas då för att det föreligger ett konkret fel. Köpeobjektet avviker helt enkelt från vad som avtalats. Det är alltså rätt klart att detta bör utgöra ett fel i fastigheten.
Felspikad takplåt
Detta fel bör också vara en avvikelse från vad ni som köpare med fog kunnat förutsätta. Även om huset är gammalt och begagnat bör det med fog kunna förutsättas att det åtminstone är korrekt konstruerat i varje fall efter den tidens standard. Detta bör alltså utgöra ett sådant fel i fastigheten. Detta fel är dock, till skillnad från det andra, förmodligen att bedöma som abstrakt, vilket innebär att det inte handlar om en avvikelse från avtalet, utan istället om att den felspikade takplåten utgör ett sådant förhållande som avviker från vad en köpare med fog kunnat förutsätta.
Är felen dolda?
När det konstaterats att ett fel föreligger är nästa fråga om felet är relevant. Det vill säga om felet kan göras gällande gentemot säljaren. Detta följer av JB 4:19 andra stycket som föreskriver följande:
"Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet."
Detta innebär att ni som köpare haft en absolut undersökningsplikt. Vilket betyder att de fel som ni borde ha upptäckt, men inte upptäckte, inte kan göras gällande. Medan de fel som ni inte borde ha upptäckt, oavsett om ni faktiskt upptäckte det eller inte, kan göras gällande. Frågan är alltså om felen som du beskrivit är sådana som borde ha upptäckts vid er undersökning av fastigheten.
Dränering saknas, dolt fel?
Jag måste inleda med att understryka att jag, som de andra frågebesvararna på Lawline, är juriststudent och inte har några särskilda kunskaper angående fastigheter i sig som byggnadstekniska objekt. Jag har heller ingen möjlighet att på plats bedöma exakt vad som borde respektive inte borde ha ingått i er undersökningsplikt. Med det sagt kommer jag att ge riktlinjer för hur bedömningen går till beträffande frågan om ett fel är att anse som dolt eller inte. Det som är avgörande för frågan om dessa fel är dolda är alltså vad som omfattades av er undersökningsplikt.
Jag vet inte om de exakta omständigheterna vid ert köp av fastigheten. Men jag har uppfattat vissa saker i din fråga som kan direkt påverka undersökningsplikten. Det avgörande i denna delfråga är alltså om avsaknaden av dränering omfattades av er undersökningsplikt. Det som i sin tur är avgörande angående om felet ska omfattas av undersökningsplikten är hur svårt det var att upptäcka felet.
Du nämner bland annat att grunden var inplastad och att det fanns avfuktare på plats. Detta skulle kunna vara något som utökar er undersökningsplikt eftersom det antyder att det fanns något problem med just fukt och möjligtvis dränering. Detta är alltså omständigheter som talar till er nackdel. Du nämner dock även att ni kollade under isolerskivor och att ni gjorde fuktmätning. Detta innebär alltså att ni ändock kan ha uppfyllt er undersökningsplikt och att felet var så svårt att hitta att ni ändå aldrig hade upptäckt det.
Du nämner även att ni faktiskt frågade om dräneringen runt huset och att säljaren sa att den var bra. Detta innebär att er undersökningsplikt istället reduceras.
I exempelvis fallet NJA 1981 s. 894 ansågs felet i fastigheten vara dolt därför att säljaren givit lugnande besked angående förhållandet och bagatelliserat förhållandet som senare visade sig vara mycket allvarligare.
I fallet NJA 1983 s. 858 hade säljaren lämnat utfästelse om fastighetens area, vilket innebär att köparen befriades från sin undersökningsplikt att faktiskt dubbelkolla arean. När det senare framkom att säljarens uppgift om arean inte alls stämde hade köparen rätt till avdrag på köpeskillingen motsvarande värdeminskningen.
Frågan om felet med att dränering saknades är dolt är alltså sammanfattningsvis något som avgörs med hänsyn till omständigheterna vid köpet. Om felet var lätt att upptäcka och det fanns saker som antydde att dränering saknades eller att den var bristfällig, kommer detta fel inte att bedömas som dolt. Det som verkar mer troligt är dock att felet var mycket svårt att upptäcka, att er undersökningsplikt reducerades av säljarens ord om att dräneringen var bra, och att ni ändå gjorde en i varje fall måttligt omfattande besiktning som gör att ni uppfyllt er undersökningsplikt. Detta talar då istället för att felet är dolt, och att säljaren därför ska ansvara för det.
Felspikad takplåt, dolt fel?
Denna fråga är även den svår för mig att besvara. Jag misstänker att det kan vara mycket svårt att se om takplåt är felmonterat på ett sådant sätt som endast märks vid regn eller vid nedmontering av det hela. Detta talar verkligen för att även detta fel är dolt. Det avgörande är som sagt om felet borde ha upptäckts av köparen eller inte på grund av undersökningsplikten.
Sammanfattning av undersökningsplikten
Här kommer en uppräkning av vissa av de omständigheter som generellt utökar respektive reducerar undersökningsplikten.
Utökar:
- Om säljaren ger varnande besked om något. Till exempel "vi har haft lite problem med fukt men det är kanske okej nu".
- Synliga eller luktbara tecken på att något är fel. Till exempel att det luktar mögel eller finns fläckar som tyder på det.
- Att huset är äldre och generellt i slitet skick och med en konstruktion som på vissa sätt är känsligare. Till exempel att äldre hus med torpargrund ger anledning till mer omfattande undersökning (vilket ni också verkar ha gjort).
Reducerar:
- Om säljaren ger lugnande besked om något.
- Om det rör sig om ett konkret fel (alltså avtalsavvikelse). Detta innebär att er undersökningsplikt alltså ska ha reducerats om säljaren sa att dräneringen funkade bra, eller om säljaren ger lugnande besked om detta eller bagatelliserar problemet (till exempel om säljaren sagt "det är inget att oroa sig för").
Reklamation
När ni har starka misstankar om att ett fel föreligger som är dolt och som säljaren bör ansvara för är det viktigt att ni reklamerar. Att reklamera innebär att man klagar på objektet hos säljaren med en kort beskrivning av felet med krav på exempelvis ersättning. Jag förstår det som att ni redan gjort det och att säljaren frånslagit sig ansvar. Detta innebär att ni bör ha reklamerat i tid och att säljaren i varje fall inte påpekat att ni reklamerat för sent. Detta ska nämligen göras inom skälig tid enligt JB 4:19 a.
Sammanfattning och handlingsråd
Tyvärr har jag inte kunnat ge något rakt svar på om felen i fråga är att anse som dolda eller inte. Det är som sagt omöjligt för mig att utifrån omständigheterna avgöra om ett dolt fel faktiskt föreligger. Jag har dock redogjort de relevanta delarna av den bedömning som görs när man utreder om det föreligger ett fel och om felet i så fall är att anse som dolt. På så sätt kan du skapa dig en bättre uppfattning om situationen.
Först och främst
Det som ni nu behöver göra är att försöka komma överens med säljaren. Det är alltid den lättaste vägen att först försöka komma till en överenskommelse som passar för både er och säljaren. Detta är dock inte alltid så lätt och det kanske inte kommer att gå i detta fall.
Det ni också behöver göra direkt är att bevissäkra. Ni bör samla alla dokument och annat som kan visa att ni besiktigat huset väl, att ni avfuktade det och att ni vidtog en hel del åtgärder innan ni köpte huset för att uppfylla er undersökningsplikt. Ni bör även på något sätt dokumentera de fel som faktiskt förelegat och hur de manifesterat sig, samt att de varit svårupptäckta men förödande. Det gäller alltså att ni samlar så mycket bevis ni kan som talar till er fördel och som kan visa på att felet bör vara att anse som dolt.
För det andra
Ni kan inte direkt tvinga säljaren att ersätta er för dessa fel i fastigheten. Det enda sättet som det kan åstadkommas på är att stämma säljaren. Detta innebär då att ni lämnar in en stämningsansökan med krav på att säljaren ska ge er avdrag på köpeskillingen på grund av de fel som fastigheten är befästade med (se JB 4:19 som hänvisar till JB 4:12).
Om ni funderar på att stämma säljaren rekommenderar jag att ni tar hjälp av en professionell jurist på Lawlines juristbyrå. Om ni är intresserade av det kan ni kontakta mig på mailen nedan.
Jag hoppas att ni fått er en bättre överblick de juridiska aspekterna av situationen. Eftersom ni har beställt telefonuppföljning tänkte jag höra av mig till er klockan 16:30 imorgon fredag 31/08. Om ni vill tidigare- eller senarelägga telefonuppföljning kan ni höra av er på min mail Joel.Herrault@Lawline.se. Ni kan även via mail ställa följdfrågor angående mitt svar.
Med vänliga hälsningar,
