Dolt fel i bostadsrätt?
Hej,
Sålde en bostadsrätt för 4 år sen som jag bara bodde i under ett års tid. Gjorde inga renoveringar i lägenheten, då den var i fräscht skick när jag köpte den. Däremot renoverade den tidigare ägaren badrum och kök men jag vet inte när.
Ikväll blev jag uppringd av de som köpte lägenheten av mig. De berättade att de nu håller på att renovera badrummet och att de under rivningen upptäckt massor av fel som tex att man lagt in värmegolv utan jordfelsbrytare, dragit rör felaktigt och flytspacklat med utomhusspackel. Alla dessa felaktigheter gör nu att det blir extra kostsamt för dom att renovera och därför vill de åberopa dolda fel.
Nuvarande ägaren hävdar att jag måste vidarebefodra dolda fel kravet till ägaren innan min (som gjorde renoveringen) och få dom att betala för att slippa kravet själv. Stämmer detta?
Kan jag bli skyldig att betala deras renovering och en eventuell rättslig tvist runt detta?
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till oss med din fråga.
Fråga om dolda fel regleras i jordabalken när det är fråga om en fastighet. En bostadsrätt behandlas istället i köplagen då den ses som en vara. Den rättsliga verkan blir därmed lite olika för de olika boendetyperna. Det är ofta problematiskt att utreda om ett dolt fel föreligger och det är mer sällan som det kan styrkas att det gör det.
Först och främst måste det slås fast att det föreligger ett fel i bostaden i enlighet med köplagen. För köparens del innebär det att han ska undersöka den omedelbart efter överlåtelsen och åberopa felaktigheter så snart han märkt eller borde ha märkt felet. Sen har denne 2 år på sig att reklamera de upptäckta felen i varan, detta fall bostaden.
Vad är ett fel?
Vid en utredning av dolda fel, gäller först frågan om det föreligger fel i bostadsrätten och att felet inte faller inom föreningens ansvar. Mer djupgående brister i en lägenhets konstruktion bör omfattas av föreningens ansvar. Köparen bör därför kolla med föreningen och dess stadgar var gränsdragningen i ansvaret ligger. Så det först reds ut vems ansvaret är.
Anses det vara fel om inte jordfelsbrytare är kopplad till golvvärme? Är rören feldragna enligt den branschpraxis som rådde när badrummet renoverades? Är vissa spackeltyper att anses som felaktiga i badrum? Det är frågor som en expert måste bedömma efter gällande praxis, i förhållande till bostadstyp och rådande omständigheter. Ibland anses det även omöjligt att följa branschpraxis avseende rördragningar, och ibland inte nödvändigt. Dock ska det inte medföra några fuktproblem.
När är felet dolt?
Kan man anse att fel föreligger ska det dessutom anses vara dolt. Det ska alltså ha varit omöjligt för köparen att finna felet utan att ha åsamkat bostaden skador.
Gick det att inspektera rören eller var de dolda i golv eller vägg? Flytspacklet var förmodligen dolt men kan det anses felaktigt i en rättslig bedömning? Att golvvärmen inte kopplats till jordfelsbrytaren är inte att anses som dolt även om det skulle anses felaktigt. Som du ser är det många faktorer som ska vara uppfyllda för köparen och hans undersökningsplikt är stor. Detta ska sedan åberopas inom 2 år, en tid som nu förflutit.
Vill köparen tvista om detta rättsligt och det anses finnas skäl att ta upp ärendet trots att reklamationstiden passerat, blir det ändå problematiskt för honom att göra dig ansvarig för detta. Jag rekommenderar dig att neka till ansvar och låta köparen gå vidare med detta om denne önskar. Majoriteten av fall rörande tvister om fel i bostadsrätter förlikas långt innan de når domstol, oftats efter att någon av parterna har fått vägledning av hantverkare, mäklare eller jurist och därmed blivit upplyst om vad som gäller i just den egna situationen.
Hoppas att du fått den vägledning som du behövde.
Lycka till!
