Dolda fel vid köp av fastighet i befintligt skick
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Din fråga handlar om huruvida fel som upptäckts skulle kunna utgöra dolda fel. Eftersom det rör sig om köp av fast egendom blir 4 kap. jordabalken (JB) tillämpligt.
Vad menas med ett fel i fastighet?
Om en fastighet inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet så är den felaktig (4 kap. 19 § första stycket JB). När en fastighet är felaktig har köparen rätt till en nedsättning av köpeskillingen, och i vissa fall finns även en rätt till hävning. Köparen får inte åberopa ett fel som borde ha upptäckts vid en undersökning av fastigheten (4 kap. 19 § andra stycket JB). De fel som inte borde ha upptäckts utgör så kallade dolda fel och en säljare ansvarar endast för dessa.
Hur långt sträcker sig köparens undersökningsplikt?
Det finns en långtgående undersökningsplikt för köparen. Vissa förhållanden kan dessutom medföra att en mer grundlig undersökning behöver göras, som t.ex. byggnadens ålder och skick, iakttagbara varningssignaler samt illavarslande uttalanden av en säljare eller en besiktningsman inför köpet. Även svårtillgängliga utrymmen kan behöva undersökas (NJA 1980 s. 555), men ingrepp i byggnaden krävs i regel inte. Undantag görs dock om det finns förhållanden som föranleder detta. I detta fall rör det sig om ett ganska nytt hus, varför undersökningsplikten inte är lika långtgående som vid köp av ett äldre hus.
Generella friskrivningar från fel i fastighet
När det gäller köp av fast egendom anses en friskrivning av typen ”i befintligt skick” enligt uttalanden i förarbetena till JB och rättspraxis i princip sakna verkan (till skillnad från vad som gäller vid köp av om lös egendom). I NJA 1975 s. 545 konstaterades t.ex. att allmänna friskrivningar oftast inte räcker, utan att det måste röra sig om mer preciserade friskrivningar för att ha verkan. I detta fall rör det sig om en sådan generell friskrivning som alltså i princip har ansetts sakna verkan.
Min bedömning
Du skriver att du hittat ”fel som man inte hade upptäckt vid en besiktning”. Möjligen skulle dessa fel kunna utgöra så kallade dolda fel, men det är svårt för mig att uttala mig om saken. Undersökningsplikten sträcker sig som sagt långt och även svårtillgängliga utrymmen kräver undersökning.
Det är viktigt att säljaren meddelas om det eventuella dolda felen, eftersom köparen har en skyldighet att meddela säljaren om felet inom en skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet (4 kap. 19 a § JB). Vad som räknas som skälig tid varierar, men för att vara på den säkra sidan är det bra om säljaren underrättas så snart som möjligt. Preskriptionstiden för fel i fastighet är 10 år efter att den tillträtts (4 kap. 19 b § JB) och det utgör således inte något problem för dig.
Rekommendation
Som sagt finns det en mycket långtgående undersökningsplikt för dig som köpare, varför det inte är säkert att det rör sig om dolda fel. Jag rekommenderar att du meddelar säljaren om felen, förslagsvis genom en skriftlig reklamation.
Det är du som köpare som har bevisbörda för att det förelåg ett dolt fel vid köptillfället, och det du kan göra är att dokumentera felen och kontakta en fackman på området för ett utlåtande.
Jag hoppas att jag har lyckats svara på dina frågor, och om du skulle undra över något mer är du såklart välkommen att skicka in en fråga till oss igen. Om du önskar hjälp av en jurist vill vi på Lawline gärna hjälpa dig, information om pris och tidsbokning finner du i sådant fall här.
Med vänliga hälsningar,
