Är det möjligt att sälja fastighet innan bodelning skett ?
Hej. .
1997 flyttade jag och mitt ex in i huset som han äger 100%. Han betalade ränta och amortering. Jag betalade mat och allt hushållet.
2003 gifte vi och jag skrev på äktenskapsförord som jag inte förstod det betydde. 2005 tog jag bolån för att bygga ett rum. Jag äger en mindre del på fastigheten, muntligt avtal enligt han.
Hösten 2011 hände det något som jag inte klarade av att bo tillsammans med mitt ex och mitt adoptivdotter, född 1996, då tvingade jag de att flytta ut. Men det samma tid stride mitt ex att han äger 100% då måste jag flytta ut eller betala honom 5000kr/mån. Desperat hade jag inte någonstans att ta vägen med vår gemensam son, född 2004, så betalade honom det. Jag hade så dålig med ekonomi pga jag tog hand om sonen heltid och mådde dålig. Han betalade inget till min son, men han betalade bolåneräntor. Han tjänar 3 gånger mer än jag. Han köpte sig ett hus till.
Nu har bättre kontroll på ekonomin. Han vill sälja fastighet som jag och min son bor. Jag vill inte! Jag vill ta över fastigheten och lånet men han vill inte och samtidigt jag fick inte lånelöfte för att lånet är så stor. Han hade tagit ut bolån och satte in på sitt bankkonto.
Kan han tvinga att sälja bostad på exekutiv auktion?
Han sa att om jag processer om äktenskapsförord så kommer jag inte få en krona från honom även jag är också delägare och jag kommer inte vinna pga jag hade i Sverige många år. Bodelning behöver inte göra enligt äktenskapsförord, sa han. Är det som han säger?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
De frågor som jag kan utläsa att du vill ha hjälp med är; ”kan han tvinga att sälja bostad på exekutiv auktion” samt ”bodelning behöver inte göras enligt äktenskapsförordet”.
Kan han tvinga att sälja bostaden på exekutiv auktion?
Avseende gemensamt ägda fastigheter gäller huvudsakligen lagen om samäganderätt enligt vilken en delägare kan genomföra en tvångsförsäljning av fastighet genom en offentlig auktion (se 6 § lag om samäganderätt). Men eftersom ni har varit makar gäller istället äktenskapsbalkens regler vilka är betydligt förmånligare.
I 7:5 äktenskapsbalken (ÄktB) stadgas att:
"En make får inte utan den andra makens samtycke
1. avhända sig, låta inteckna, hyra ut eller på annat sätt med nyttjanderätt upplåta fast egendom som utgör makarnas gemensamma bostad,
Första stycket gäller inte bostad eller bohag som är den ena makens enskilda egendom enligt 7:2 stycket 2-4."
Den gemensamma bostaden definieras i äktenskapsbalken 7:4 som: ”fast egendom som makarna eller någon av dem äger eller innehar med tomträtt, om det finns en byggnad inom egendomen som är avsedd som makarnas gemensamma hem och egendomen innehas huvudsakligen för detta ändamål.”
Bestämmelsen i 7:5 ÄktB innebär alltså att det både krävdes samtycke från dig gällande det bolånet som din ex-man tog samt att det nu krävs samtycke för att sälja fastigheten. Kravet på samtycke gäller inte bara under äktenskapet utan även efter äktenskapsskillnad fram till dess att bodelning har skett och det därigenom har blivit bestämt vilken egendom som varje make ska ha. Det spelar inte heller någon roll att fastigheten är enskild egendom genom äktenskapsförord (se hänvisningen till 7:2 där det är punkterna 2-4 som är aktuella, enskild egendom genom äktenskapsförord regleras i p.1). Samtycket ska ha varit skriftligt ifrån ditt håll. Detta betyder alltså att du inte är tvingad att sälja din andel fram till dess att bodelningen har skett och det därigenom blivit bestämt vilken egendom som ska tillfalla vem.
Det finns dock en möjlighet för domstolen att lämna samtycke till åtgärden även om ena maken inte samtycker (se 7 kap. 8 § ÄktB), men detta sker vanligen enbart om domstolen finner att skäl inte finns mot sådan åtgärd.
Om han ändå försäljer fastigheten har du enligt 7:9 möjlighet att väcka talan i domstolen inom tre månader från och med det att en försäljning sker. Där domstolen ogiltigförklarar rättshandlingen.
Du skriver däremot att någon bodelning inte ska göras enligt äktenskapsförordet. Jag behandlar den delen av din fråga nedan.
Bodelning behöver inte göras enligt äktenskapsförordet
Enligt 9:1 äktenskapsbalken föreskrivs det att:
”När ett äktenskap upplöses, ska makarnas egendom fördelas mellan dem genom bodelning. Bodelning behövs dock inte, om makarna har endast enskild egendom och ingen av dem begär att få överta bostad eller bohag från den andra maken”
Detta innebär att du har rätt att påkalla bodelning – för att du vill ta över fastigheten. Dvs. detta är inte möjligt att avtala bort genom äktenskapsförordet.
Övertaganderätten stadgas i 11:8 ÄktB och innebär att den make som bäst behöver makarnas gemensamma bostad har rätt att få denna egendom i avräkning på sin lott. Detta innebär att du måste kunna lösa ut honom med annan egendom, t.ex. pengar för att få övertala fastigheten.
Slutsatsen blir alltså att han inte har rätt att sälja egendomen utan ditt samtycke innan det att en bodelning enligt 9:1 äktenskapsbalken (som du har rätt till) har skett. Du har alltså rätt att bo kvar där fram tills dess. För att du ska ha rätt att överta den gemensamma bostaden krävs det att du har möjlighet att lösa ut honom. Om du inte har den möjligheten får han sälja fastigheten då det är hans egendom.
Om du behöver anlita en expert inom familjerätt har vi ett samarbete med Familjens jurist, du har möjlighet att boka en tid hos dem genom denna länk: http://lawline.se/boka.
Vänligen,
