Anskaffningskostnad vid gåva av bostadsrätt eller fastighet?
Hej! har fått en bostadsrätt i gåva och jag undrar vad som händer vid försäljning. Vilken anskaffningskostnad skall man uppge då?
Måste gåvogivaren deklarera gåvan på något sätt och betala skatt på det?
Tacksam för svar.
M v h
Lawline svarar
Hej och tack för att du ställer din fråga till Lawline!
Sammanfattade svar:
1. Anskaffningskostnaden skall vara den anskaffningskostnad som gåvogivaren haft när den personen köpte bostadsrätten.
2. Gåvogivaren behöver inte deklarera gåvan eller betala någon skatt.
Bakgrund till svaren:
Svaret på dina frågor finns i den relativt omfattande inkomstskattelagen, (förkortas IL i fortsättningen).
Skatt för gåvogivaren?
Gåvor och arv är skattefritt i Sverige. Det framgår i IL 8:2. Gåvogivaren har alltså ingen skatt att betala. Varför det blir så förklaras egentligen under nästa rubrik, men enkelt sagt så kommer det ändå att betalas samma belopp i skatt...
Vilken anskaffningskostnad?
Det här är en fråga som är mer klurig än ovanstående. Det finns ett relativt enkelt stadgande i IL 44:21. (I dagsläget fungerar inte riktigt den paragrafen att länka till eftersom den på något vis fastnat i 44:20, men som du ser så kommer det en ny paragraf som heter 21 § mitt i 20 §.) Där framgår alltså att gåvomottagaren inträder i givarens ställe.
Jag kan illustrera det hela med ett exempel:
Göran köper en bostadsrätt år 1980 för 100 000 kr. Den ökar sedan i värde för varje år och är år 1990 värd 300 000 kr. Då väljer Göran att ge bort den till sitt barn Junior. Junior säljer bostadsrätten år 2014 för 500 000 kr.
Resultatet av exemplet blir alltså att Göran inte betalar någon skatt alls, eftersom han aldrig säljer sin bostadsrätt. Junior anses däremot ha en anskaffningskostnad på 100 000 kr för bostadsrätten och har därför gjort en kapitalvinst på 400 000 kr när han säljer den 2014. Han får betala (400 000 x 22% =) 88 000 kr i skatt.
Om Göran istället sålt bostadsrätten till Junior år 1990 så hade Göran fått betala (200 000 x 22% =) 44 000 kr i skatt. Junior hade då haft en anskaffningskostnad på 300 000 och hade vid försäljningen 2014 fått betala (200 000 x 22% =) 44 000 kr i skatt.
Totalt blir det alltså samma skattekostnad, men den placeras helt enkelt på den personen som gör den stora inkomsten. Göran tjänar ju inget på att ge bort sin bostadsrätt, men junior tjänar 400 000 kr...
Värt att tänka på:
Det kan även vara värt att notera att man vid kapitalvinst på bostadsrätt ska beräkna ett omkostnadsbelopp för att avgöra hur stor kapitalvinst man gör vid en försäljning. (Det här är alltså inte aktuellt nu!) Omkostnadsbeloppet är anskaffningsutgiften + förbättringsutgifter samt förbättrande reparationer. (Se IL 46:5-10).
Kapitalvinsten är sedan försäljningspriset - omkostnadsbeloppet.
Skattesatsen för kapitalvinst på bostadsrätter är egentligen 30 %. Men man säger populärt att fastighetsskatten är 22 % som jag räknat med i exemplet eftersom man egentligen bara betalar skatt på tjugotvå trettiodelar av skatten. IL 46:18.
Hoppas detta gav dig svar på dina frågor!
Med vänliga hälsningar,
