Andrahandsuthyrning av lägenhet och regressrätt

Question

Hej
Jag behöver verkligen hjälp och hoppas ni kan vägleda mig.
Jag har hyrt ut min lägenhet i andra hand, 1 år, och nu när deras kontrakt gått ut så har vi hamnat i liten tvist. De anser att lägenheten utsatts för normalt slitage, fettfläck från sängen och 7 st stora borrhål på den mest "centrerade" väggen i vardagsrummet. Hålen syns väldigt väl, och är väldigt många då dem hadt två stora hyllor på väggen. Väggen är ca Max 9 kvm. Mitt bostadsbolag som jag hyr ifrån har sagt att dem aldrig skulle godkänna det om jag flyttade ut utan jag hade blivit tvungen att åtgärda det att tapetsera om. Hyresbolaget gör denna bedömning utifrån att lägenheten blev helt nytapetserad 2011, då jag flyttade in. Jag har själv bara gjort två andra mindre hål på en annan vägg. Jag bodde där knappt ett år innan jag hyrde ut den. Eftersom jag kommer bli skyldig till att betala min hyresvärd de skador som uppkommit orsakat av andrahandshyresgäst så har jag något som kallas regressrätt? Jag behöver hjälp hur jag ska bemöta det här problemet och vilken rätt jag har, för jag kommer bli skyldig att betala skador som andrahandshyresgästen åstadkommit, för jag är ju ansvarig för lägenheten. I vårt kontrakt står det också att om "skada inträffar, ansvarar hyresgästen för denna och att det ska åtgärdas". Och dem har ju orsakat skada på både vägg och tapet. Jag har bilder och besiktningsprotokoll.

Tacksam för snabbt svar

Med vänlig hälsning, Lina

Answer 1

Hej,

Tack för din fråga.

I detta fall rör det sig om hyra av lägenhet och då aktualiseras jordabalken (JB) och närmare bestämt 12kap JB. I detta fall handlar det om att hyra ut en hyresrätt i andra hand vilket regleras i 12kap 39-41§§ JB. Enligt huvudregeln krävs samtycke till att hyra ut i andra hand av hyresvärden, vänligen se 12kap 39§ 1st JB, i undantagsfall kan samtycke ges av hyresnämnden enligt 12kap 39§ JB. Vidare kan sägas att din hyresvärd inte har någon avtalsrättsligrelation men andrahandshyresgästen, utan det avtalet är tecknat mellan första- och andrahandshyresgästen, dvs. mellan dig och den som hyrde lägenheten av dig.

Det är som sagt personen som står på hyreskontraktet som står för att åtgärderna av skador/fel, dvs. i detta fall skruvhål och fettfläcken på väggen då det är du som ingått ett avtal med hyresvärden. Den som står på avtalet ser därmed till att hyran betalas samt för att lägenhetens skick osv. i enlighet med 12kap 24§ 1st JB, detta gäller även enligt 12kap 24§ 4st JB.

Om den aktuella lägenheten hyrs ut med samtycke från hyresvärden eller hyresnämnden aktualiseras 12kap 38§ 1st JB. Denna paragraf stadgar att om förstahandshyresgästen med samtycke överlåter lägenheten till andrahandshyresgästen blir denne inte skyldig att stå för de åtgärder som krävs för att återställa lägenheten till ett ”godtagbart skick”. Såvida det rör fel som uppstod under tiden som andrahandshyresgästen hyrde lägenheten. Detta bör innebära att du som förstahandshyresgäst har regressrätt mot andrahandshyresgästen, för att på så vis få ersättning för de pengar du fått lägga ut till hyresvärden för att täcka de skador som uppkommit under den aktuella andrahandsuthyrningen. Denna regel är däremot dispositiv, dvs. att det kan avtalas bort, så se efter i ditt kontrakt med din hyresvärd om detta omnämns på något sätt.

Sammanfattningsvis kan sägas att om du hyrt ut lägenheten med hyresvärdens samtycke bör du ha regressrätt mot andrahandshyresgästen för skador denne orsakat på lägenheten.

När det kommer till regressrätt gäller att du kan bevisa och förklara vad skulden rör sig om, och i första hand rikta anspråket mot andrahandshyresgästen. Vill denne inte betala kan du göra en ansökan hos Kronofogden om ett betalningsföreläggande. Ett krav för att kunna ansöka om ett betalningsföreläggande och få hjälp med att driva in skulden är att skulden är förfallen betalning, dvs att en pengaskuld faktiskt föreligger. I detta fall, om jag förstår det hela rätt rör det sig om en framtida skuld, såvida du inte redan nu vill åtgärda reparationerna på lägenheten.

För att i framtiden kunna väcka ett anspråk gentemot andrahandshyresgästen måste man kika på preskriptionsreglerna. Att ett ärende preskriberas innebär att du som borgenär förlorar rätten att kräva ut skulden (fordran) enligt 8§ preskriptionslag (1981:130) (PreskL). Dock ges det som är särskilt stadgat i annan lag företräde framför PreskL regler, detta enligt 1§ PreskL. Ett sådant undantag är preskription rörande fordran i ett hyresförhållande. Enligt 12kap 61§ JB finns en tvåårig preskriptionstid för en fordran som kan kopplas till hyresförhållandet. Preskriptionstiden räknas från det att hyresgästen lämnat lägenheten eller då hyresavtalet löpt ut. När det kommer till relationen mellan första- och andrahandshyresgäster räknas enligt hovrättspraxis den tvååriga preskriptionstiden från det att andrahandshyresgästen lämnat lägenheten, vänligen se RH 1996:109. Dock rör detta sig i detta fall om en uthyrning av lägenhet och en tvist mellan första och andrahandshyresgästen, i detta fall två privatpersoner, frågan är då om detta istället faller in under huvudregeln 10åriga preskriptionen enligt 1-2§§ PreskL. Denna preskriptionstid börjar löpa från det att fordran uppstår.

Slutligen kan sägas att det finns en preskriptionstid på minst två år, inom vilken du har möjlighet att väcka anspråket gentemot andrahandshyresgästen. Om det finns en faktisk skuld bör du i första hand vända dig till andrahandshyresgästen, om denne inte vill betala kan du ansöka om ett betalningsföreläggande hos Kronofogdemyndigheten.

Jag hoppas att du fått svar på din fråga.

Med Vänliga Hälsningar