Allmänt om optionsvillkor i bostadsrättssammanhang
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
För att besvara din fråga så stämmer ditt påstående om att optionsklausulen inte kan nyttjas
om ni inte skriftligen bekräftat dess lösen.
Optionsavtal/villkor regleras inte i någon särskild lag men måste däremot vara skriftliga när det gäller överlåtelse av bostadsrätt (NJA 1992 s. 66).
Generellt ska avtal vara tydliga och föreskriva goda instruktioner till parterna. Vid all avtalsskrivning är det viktigt att ha ett helhetsgrepp över situationen. Tillexempel vad ambitionen är med avtalet, relationen parterna har samt i vilket syfte avtalet har ingåtts. Utifrån det du tar upp i frågan kan jag inkomma med några generella synpunkter.
Inledningsvis rekommenderar jag att ta bort “gemensamt beslutat” då detta faller inom den “skriftliga bekräftelsen”. Vidare bör även ordvalet mellan “kan” och “skall” - vara “skall”. Ett avtal ska vara så enkelt så möjligt i syfte av att reducera konfliktytorna som i detta fallet är överflödiga termer. Ju fler ord, desto fler attackvinklar.
Du behöver egentligen inte förtydliga utformningen på en skriftlig bekräftelse. Men man kan infoga en särskild blankett som bilaga till avtalet som ska fyllas i vid optionsavtalets inlösen. Som det ser ut nu kan teoretisk en bekräftelse ske genom ett enkelt “ja” per mail. Med en bilaga råder det inga oklarheter hur eller om den skriftliga bekräftelsen har lämnas. I bilagan följer rimligen ett villkor om hur optionen ska nyttjas (kvittning eller lösen). Här följer ett exempel med ändringarna ovan:
"Parterna är överens om att utnyttjande av optionen i detta avtal bara kan ske när båda parterna signerat bekräftelsen i Bilaga 1.”
I villkoret saknas föreskrift av vad som sker om den andre parten inte medverkar till optionsavtalet (passivitet) eller ni inte kommer överens. För att stävja denna brist kan en förhandlingsklausul infogas som kräver att den andre parten medverkar till förhandling om optionsklausulen åberopas. Man kan ej tvinga någon in i ett avtal. Däremot kan man utforma avtalet på ett sådant sätt att det innebär en betydande risk att avstå. För optionsavtal kan man diskutera förfallodag etc. Förhandlingsklausuler har svag praktisk juridisk betydelse men kan däremot tjäna ett pyskologiskt syfte.
“Om den ena parten påkallar optionens lösen ska den mottagande parten inkomma med skriftlig bekräftelse inom [X] dagar från att part mottog meddelande därom. Om skriftlig bekräftelse uteblir ska parterna förhandla fram en lösning inom [X] dagar från det datum tidsfristen för den skriftliga bekräftelsen löpt ut. Om någon lösning därvid inte kan uppnås inom nämnda tid ska inom ytterligare [X] dagar parternas träffas och försöka förhandla fram en lösning. Oaktat det föregående får part när som helst inleda en rättslig process i allmän domstol.”
Vidare kan avtalet byggas vidare med en mängd olika typer av villkor såsom beloppsnivåer som aktiverar optionen, tvistlösningsklausuler, ersättningsskyldighet vid passivitet och/eller förfall av optionen.
Sammanfattning
Klausulen i dagsläget är tillräcklig. Däremot är det lämpligt att ni förtydligar den skriftliga bekräftelsen genom en på förhand bestämd blankett som ska signeras. Vidare vill ni undvika att ena parten drar ut på processen och förhindrar optionens lösen genom passivitet. Således bör ni reglera aktiva förhandlingar alternativt sätta en bestämd löptid på optionen då den ska lösas in. Det finns även en rad andra villkor som kan läggas till beroende på just omständigheterna kring ert avtal.
Om du har frågor om innehållet ovan eller några kompletterande funderingar om optionsavtalet är du välkomen att vända dig till mig på andre.blomquist@lawline.se
Hoppas du fick svar på din fråga,
