Rätt till skadestånd vid hinder eller mer i nyttjanderätt?

Question

Hej!

Vi hyr en lokal i markplan sedan snart 3 år tillbaks. I lokalen har vi en klädbutik.
För en tid sedan omvandlades huset till bostadsrätt med undantag för de 4 lokalerna i markplan(alla är butiker).
Nu har vi hört att det skall dra igång stambyte i fastigheten, men vi har varken fått någon information om när och hur det kommer drabba vår lokal. Det enda vi vet är att man kommer sätt upp bygg baracker som skymmer våra skyltfönster.

Jag har försökt söka efter information i jordabalken angående våra rättigheter men det mesta verkar röra bostäder.
Tacksam för svar eller tips om vad det är som gäller för dessa frågor:

Finns det någon tid bostadsrättsföreningen måste förvarna oss innan de börjar med arbeten i vår lokal?

Under arbetet kommer vi inte kunna ha öppet eftersom de skall riva betong etc. etc. Har vi rätt att kräva ersättning?

Angående byggbodar som skymmer skyltfönster, får man göra så utan att prata med oss? Har vi rätt till ersättning för detta?

Tack på förhand, Thomas Berglund

Answer 1

Hej!

Även som lokalhyresgäst har ni en del rättigheter i förhållande till er hyresvärd. Eftersom 12 kap. jordabalken (JB) är tvingande till förmån för er som hyresgäst kan er hyresvärd enligt 12 kap. 1 § 1 st. heller inte avtala bort det skyddet med bindande verkan, om det inte anges särskilt i lagen.
Den paragraf som reglerar vad ni har för rättigheter och skyldigheter gentemot varandra är framför allt 12 kap. 16 § JB.

Paragrafen inleds med en hänvisning till 12 kap. 11 §, i vilken regleras vad ni har rätt till om det skulle vara så att er hyresvärd brister i vad som åligger honom. Enligt paragrafen har ni som hyresgäst rätt till följande:

• Hyresgästen får avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden inte ombesörjer att bristen avhjälps så snart det kan ske efter tillsägelse. Detta torde dock inte vara aktuellt i er situation.

• Om bristen inte kan avhjälpas utan dröjsmål, eller om hyresvärden underlåter att ombesörja att bristen avhjälps får ni som hyresgäst säga upp avtalet. Uppsägning får emellertid bara ske om bristen är av väsentlig betydelse. Vad som är av väsentlig betydelse går inte att här på rak arm säga, men det ska vara en verkligt avsevärd olägenhet för hyresgästen, vilket det verkar vara här för er. I så fall har ni enligt 12 kap. 6 § rätt att säga upp avtalet med omedelbar verkan.

• Under den tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran. Vad som är en skälig nedsättning får avgöras från fall till fall, men kommer att bero på hur stor olägenhet bristen medför för hyresgästen. Kan lokalen inte alls användas för sitt ändamål kommer nedsättningen alltså att bli större. Hyran kan dock max sättas ned till noll. Om ni vill ha nedsättning av hyran är det av vikt att ni talar om det för er hyresvärd så snart som bristen har uppkommit. Annars riskerar ni att förlora rätten till nedsättning under den tid som lägenheten är bristfällig men ni ännu inte påtalat det.

• Till sist har hyresgästen även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte visar att bristen inte beror på hans försummelse. För ersättning krävs att hyresvärden ska ha orsakat bristen på vårdslöst sätt. Men det finns en presumtion för att hyresvärden har gjort så; han eller hon har alltså bevisbördan för att vederbörande inte varit vårdslös. Vad som är vårdslöst eller inte går generellt inte att säga, men om det legat utanför hyresvärdens kontroll är det i vart fall definitivt inte vårdslöst. Att inte förvarna om kommande byggarbeten skulle kunna utgöra vårdslöshet för vissa skador.

Vad som återstår att reda ut är således vad för rättigheter ni har enligt 12 kap. 16 §. I paragrafen framgår att om det uppstår hinder eller men i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande så ska bestämmelserna i 10-12 § gälla. Ni skulle alltså om men eller hinder föreligger ha rätt att vidta de åtgärder som listats ovan.

Buller och damm är sådant men eller hinder som avses i paragrafen. Däremot är det enligt min mening inte helt klart att byggbaracker som skymmer ert skyltfönster är det. Att ni inte kan hålla öppet torde dock vara ett sådant hinder som omfattas av bestämmelsen. Mot denna bakgrund skulle ni alltså ha rätt till de åtgärder som nämns i 11 §, däribland nedsättning av hyra och skadestånd om hyresvärden varit försumlig.

I 12 kap. 16 § stadgas dock vidare att hyresvärden och hyresgästen med bindande verkan kan träffa avtal om inskränkning i rätten att erhålla nedsättning av hyran för hinder eller men i nyttjanderätten, till följd av att hyresvärden låter utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt, eller annat arbete som särskilt anges i avtalet. Ett stambyte i fastigheten torde utgöra sedvanligt underhåll av fastigheten, varför paragrafen skulle vara tillämplig om det skulle finnas ett avtal mellan er som hyresgäst och hyresvärd, och ni skulle då alltså inte ha någon rätt till nedsättning av hyran. Jag skulle alltså råda er att kolla upp vad ert hyresavtal faktiskt säger. Notera emellertid att inskränkningen bara gäller er rätt till nedsättning av hyran. Om hyresvärden varit försumlig har ni fortfarande rätt till skadestånd.

Om jag var ni skulle jag sammanfattningsvis först kolla upp vad hyresavtalet säger. Därefter råder jag er att kontakta hyresvärden och förklara dels att ni vill ha en nedsättning av hyran, dels att ni vill ha ersättning för de skador ni lidit och att det ligger på hyresvärden att visa att han inte har varit försumlig.

Vänligen,