Hävning av hyresavtal vid ursprunglig brist

Question

Hejsan!

Jag har precis flyttat in i en studentlägenhet, som jag innan inflyttningen inte sett. När jag kom till lägenheten motsvarade den inte mina förväntningar och det angivna skicket. Lägenheten är väldigt sliten och har en väldigt unken lukt. Därtill fanns många andra brister, såsom ett trasig balkonghandtag, ett trasigt dörrhandtag, en ogenomförd flyttstädning, gardinstänger på "tre kvart", damm och döda flugor i lampan, hål i korkmattan mm.

Därtill saknade lägenheten, som f.ö. hyrs möblerad, möbler som på inventeringslistan stod skulle finnas. Samtliga kontakter i lägenheten är ojordade(!), rummet var under min första natt iskallt trots att värmen stod på högsta.

Vad som oroar mig mest är dock att lägenheten inte stämmer överens med vad som angivits i annonsen. Där stod att tvättstuga skulle finnas på samma våningsplan som lägenheten, men detta stämde inte. Jag meddelades även vid nyckeluthämtningen att det inte fanns någon nyckel till tvättstugan för min del; jag skulle få vänta 1 vecka till för att få den. Balkongen håller på att växa igen och den var full av cigarettfimpar, något som även indikerar att den som tidigare bott här har rökt, kanske även inomhus eftersom denna lukt sken igenom då jag först kom till lägenheten. Vita trädetaljer vid fönstren är även gulnade.

Jag vill häva kontraktet eftersom jag anser att det uppvisade ståndet inte motsvarar det angivna skicket, men min bovärd yrkar på kontraktets gällande vilket skulle innebära en uppsägningstid på 3 månader.

Har jag någon möjlighet att kunna häva detta kontrakt? Om det börjar så här illa är jag orolig för hur resten av min hyrestid kan komma att se ut.
Är jag berättigad till hyresavdrag pga av den bristande flyttstädningen?

Answer 1

Hejsan,

Tack för din fråga!

Till att börja med kan konstateras att en bostadslägenhet ska hålla lagenligt skick på tillträdesdagen. Med lagenligt menas ett skick som "enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet" (12 kap. 9 § jordabalken). Ifall hyresvärden gjort särskilda utfästelser om lägenhetens skick ska dessa givetvis också hållas. Hyreslagen föreskriver vidare särskilda sanktioner som kan göras gällande när lägenheten inte är i det skick som hyresgästen kan påfordra. Här handlar det om påföljder som uppsägning i förtid, nedsättning i hyran och skadestånd (12 kap. 11 § JB).

Att skicket på din bostadslägenhet avviker från vad som särskilt utfästs är att betrakta som en ursprunglig brist. Tillsägelse till hyresvärden ska avsändas i ett rekommenderat brev till hyresvärden (12 kap. 63 § JB). Detta för att kunna visa att tillsägelse gjorts.

Viktigt att betona är dock att en uppsägningsrätt, dvs. hävning av hyresavtalet, inträder först om bristen är av väsentlig betydelse och inte avhjälps efter tillsägelse till hyresvärden. En hävning enligt dessa grunder innebär att avtalet i sådana fall upphör att gälla omedelbart (12 kap. 6 § JB). Enligt förarbetena måste bristen medföra "en verkligt avsevärd olägenhet" för hyresgästen för att anses väsentlig. Som exempel kan nämnas ett avgörande i Svea Hovrätt där hyresgästen, som inte sett lägenheten innan tillträdet, b. la anmärkte på ej tillfredsställande värmeledning, att det luktade olja i köket och att skinnbaggar förekom i byggnaden. Domstolen ansåg att uppsägningsrätt inte förelåg under dessa omständigheter.

Även om det inte föreligger en rätt till hävning av avtalet kan du alltså ha rätt till nedsättning av hyra under den tid som lägenheten är bristfällig.

Mitt råd är att du vänder dig till hyresnämnden ifall inte hyresvärden avhjälper de påtalade bristerna inom rimlig tid från din tillsägelse. Därifrån får du ytterliggare hjälp med hur du går vidare med ärendet.

Med vänlig hälsning,