Försäljning

Question

Hej!

Min syster och jag delar äganderätten till en sommarstuga med vår morbror. Han äger 1/2 och vi äger varsin 1/4. Stugan var en gåva från våra morföräldrar. I samband med överlåtelsen upprättades ett avtal som framhåller att om en av delägarna önskar att sälja sin andel, måste han eller hon i första hand vända sig till den andra delägaren och erbjuda honom/henne att köpa ut andelen till taxeringsvärdet.
Vår morbror önskar nu att sälja sin andel, och har redan varit i kontakt med en mäklare som angett marknadsvärdet till 5 000 000 +/- 500 000. Han erbjuder oss att köpa hans andel för 2 750 000. Taxeringsvärdet uppgår till 1 046 000 kr. Vår mormor har givit sitt medgivande till försäljning.
Mina frågor är:
Gäller gåvobrevet med villkoren vid försäljning över samäganderättslagen? Har vår mormor möjlighet att ogiltligförklara gåvobrevet, som är inlämnat och godkänd av kommunen, och därmed en offentlig handling? Kan vår morbror tvinga fram en försäljning i offentlig auktion? Vi vill absolut behålla stugan, och allra helst köpa ut vår morbror till taxeringsvärdet!

Tacksam för svar! Med vänliga hälsningar

Answer 1

Hej,

Samägande regleras i Samäganderättslagen, precis som du var inne på. Vissa frågor kan man avtala om, men i övrigt gäller lagens regler. Det framgår inte av det du skriver när avtalet om förköp tecknades. Om förbehållet om förköp var intaget redan i gåvohandlingen är detta giltigt, vilket framgår av Högsta domstolens avgörande i rättsfallet NJA 1981 s 897. Om avtalet däremot skrevs efter gåvohandlingen har det ingen inverkan, enligt rättsfallet NJA 1994 s 69.
Att avtala om att övriga delägare ska ha förköpsrätt vid en försäljning är i så fall inte juridiskt bindande. Därför finns det inga juridiska hinder för din morbror att sälja till någon annan. Däremot kan man avtala om att inte utnyttja rätten att sälja hela fastigheten på offentlig auktion, som varje delägare har enligt Samäganderättslagen 6§. Vill ni undvika en offentlig auktion, är det bästa att ni kommer överens med er morbror om en intern försäljning. Ni kan dock inte kräva att få köpa till taxeringspriset.
Har ni inte avtalat något specifikt om offentlig auktion, finns ändå en viss möjlighet att stoppa en sådan försäljning, om du och din syster kan visa att ni har ”synnerliga skäl för anstånd”, till exempel att ni kan visa att det blir svårt att få ett rimligt pris på grund av konjunkturläget. Om den offentliga auktionen kommer till stånd, kan du och din syster självklart vara med och lägga bud på fastigheten.
Eftersom gåvobrevet är registrerat hos kommunen, utgår jag ifrån att det uppfyller de formkrav som krävs för giltighet. Ett giltigt gåvobrev kan inte återkallas, då en överlåtelse av äganderätten till stugan därigenom gjordes. Det är därmed ni tre ägare som har bestämmanderätten över stugan och din mormor har inte längre någon juridisk rätt att påverka vad som ska hända med stugan.

Med vänlig hälsning,