Konsekvenser av ändring av hyresvillkor och brister

Question

Hej!
Jag hyr en lokal där jag bedriver verksamhet. I hyresavtalet står det skrivet att jag har 6 månaders uppsägningstid till en viss månad annars förlängs avtalet med ytterligare ett år om jag inte sagt upp avtalet 6 mån i förväg. Det står vidare skrivet att hyran skall höjas med index varje år. När jag fick lokalen frågade jag särksilt om ventilationen fungerar tillfreds i lokalen och fick svaret ja. När jag startade verksamheten märkte jag att ventilationen var obefintlig och påpekade detta. Hyresvärden svarade att det hade han också tänkt på och sa att han skall ordna det. När så var skett så fick jag ett telefonsamtal ifrån hyresvärden som talade om att utöver indexhöjningen på lokalhyran nu från årsskiftet så har han även lagt på kostanden för ventilationen som han lagt ut.Det var inget sagt om detta innan att jag skulle ta den kostnaden och jag talade om att jag frågade speciellt om det innan vi skrev under avtalet och att jag fått till svar att ventialtionen fungerar. Nu talar hyresvärden om för mig att jag i efterhand kommit med andra krav, frånluften skall ju vara 7l/s och person. Borde inte uthyraren vetat om de kraven innan och är det verkligen jag som ska stå för kostnaden när det inte ens nämnts att jag skall betala? Vad gäller om jag säger upp hyresavtalet nu, kommer jag ifrån det på något sätt? Min andra fråga är om jag hyr ut en del av lokalen till annan, vilket jag muntligen fått lov till också innan vi skrev avtal, står dock inget i avtalet om detta. Behöver jag tala om för hyresvärden vem det är och ha hans godkännande eller kan jag själv upprätta ett hyresavtal mellan mig och den person som skall arbeta i ett av rummen i lokalen jag hyr? Vad är skälig hyra att ta ut? Jag har andra ytor i lokalen som vid uthyrning också får utnyttjas.
Vore tacksam för svar.

Answer 1

Hej
I och med att hyrsvärden gjorde en utfästelse om att ventilationen skulle fungera tillfreds, så kan detta betecknas som en "brist" i lokalens beskaffenhet då du inte hade någon anledning att förvänta dig att lägenheten skulle vara i sämre skick än i vad som var utfäst.
Enligt JB 12:11 p1 (genom att tolka denna paragraf motsatsvis), så har du rätt till att få bristen avhjälpt på hyresvärdens bekostnad. Det är alltså inte du som ska stå för denna utgift.
Vidare beträffande ändring av hyresvillkor, så är din hyresvärd skyldig att meddela dig detta skriftligen enligt JB 12:54. Om du inte är tillfreds med de nya hyresvillkoren så har du rätt att säga upp avtalet, men du kan dock inte komma ifrån uppsägningstiden tyvärr.
Du får hyra ut lokalen i andra hand enligt JB 12:39 och 40, då du har fått hyresvärdens samtycke. Även ett muntligt samtycke är giltigt juridiskt sett.
Men, jag råder dig dock till att (juristernas gyllene regel) få allt på papper. Om du har ett skriftligt samtycke från hyresvärden är det mycket lättare att undvika en framtida tvist.
Vid bestämmande av hyra så ska du utgå ifrån något man kallar för marknadshyra. Du ska med andra ord jämföra hur hög hyra som brukar tas ut för lokaler/lokaldelar av samma typ och därmed komma fram till vad som är skälig hyra,

Om du vill titta själv på de olika lagrummen kan du klicka in https://lagen.nu/1970:994

Vänligen