Lawline svarar
Svaret beror på vilken typ av nyttjanderätt det rör sig om.
De vanligaste nyttjanderätterna är tomträtt (nyttjanderätt till fastighet (mark) på obestämd tid mot vederlag), kooperativ hyresrätt (nyttjanderätt till bostad (hus) upplåten av kooperativ hyresrättsförening på viss tid (bestämd eller obestämd) mot vederlag), hyra (nyttjanderätt till hus eller del av hus på viss tid mot vederlag), arrende (nyttjanderätt till mark på viss tid mot vederlag), benefika upplåtelser (nyttjanderätt till mark eller hus på viss tid utan vederlag), partiell nyttjanderätt (nyttjanderätt som inte ger exklusiv besittningsrätt till (del av) fastighet).
När det gäller upplåtelsetiden regleras detta i 7 kap 5 § Jordabalken (JB, http://www.notisum.se/rnp/SLS/lag/19700994.htm). Huvudregeln är att nyttjanderättsavtal är bindande i 50 år. Detta är bindande och kan inte avtalas bort och tiden börjar räknas från det att avtalet ingås, även om det börjar nyttjas först senare. Undantag görs för jordbruksarrende samt upplåtelse av nyttjanderätt inom detaljplanelagt område för vilka en bindningstid kan vara max 25 år. Ytterligare undantag görs för skogsavverkning vilket gäller i 5 år samt för tomträtt som saknar begränsning i tiden samt för upplåtelser från staten. Upplåtelse av annan nyttjanderätt än jordbruksarrende för någons livstid gäller utan begränsning till viss tid. Vissa nyttjanderätter kan förlängas i vissa situationer, se 9 kap 7 – 10 §§ JB.
Vid överlåtelse av fastigheten gäller reglerna i 7 kap 11-14 §§ JB. Huvudregeln är i detta fall att rättigheten försvinner. Dock är undantagen till denna regel så omfattande att det i realiteten är valigast att den består. Utgångspunkten är att sådana upplåtelser som köparen känner till skall bestå. I 7 kap 11 § 1 st. första meningen JB stadgas att överlåtare av fastighet, som besväras av nyttjanderätt eller servitut, är skyldig att göra förbehåll om upplåtelsen, om rättigheten inte är inskriven. För förbehållet, som kan sägas vara ett sätt att informera köparen och försätta denne i ond tro (dvs vetskap), finns inga formkrav (vilket betyder att det kan göras på vilket sätt som helst, muntligt, skriftligt och dylikt). Förbehåll kan också göras i köpekontraktet. Även om nyttjanderätten inskrivits i fastighetsregistret kommer den gälla, likaså om köparen av annan anledning visste om nyttjanderätten, även om han fått reda på den på villovägar, enligt 7 kap 14 § JB. Även om förbehåll ej skett, gäller upplåtelse som avser arrende eller hyra mot ny ägare av fastigheten, om upplåtelsen skett genom skriftligt avtal och tillträde ägt rum före överlåtelsen, specifika regler för detta finns i 7 kap 14 § JB.
