Är kackerlackor att se som dolt fel i fastighet?

Question

Vi har köpt ett radhus den 1/12 2008. Vi har sedan dec haft problem med kackerlackor i radhuset. Efter kontakt med anticimex så har våran radhuslänga haft problem med kackerlackor sedan i somras. Vi har sanerat 3 gånger men blir inte av med ohyran. Kan detta gå under dolt fel eller något.

Vi kan inte bo hemma och sitter nu med stora lån utan att kunna nyttja vårat hus. Oftast får vi bo på hotell el hos vänner. Hellst av allt vill vi ha köpet hävt. Vad kan vi göra? Vi har kontaktat mäklaren som ska kontakta deras jurister.

Tacksam för snabbt svar/hjälp

Answer 1

Hej.
Enligt praxis är ohyra som råttor och kackerlackor att betrakta som fel. Vid köp av en fastighet övergår risken i samband med besittningsövergången dvs i samband med att du som köpare får tillträde till huset. För att säljaren ska kunna hållas ansvarig krävs därför att du dels kan visa att felet fanns redan innan du fick besittning och att felet är att se som ett dolt fel, dvs att det är ett fel som du inte borde upptäckt när du fullgjorde din s.k undersökningplikt. Det framgår av Jordabalken kap 4 §§12,19 som du kan läsa https://lagen.nu/1970:994. Då ohyran upptäcktes kort efter tillträdet så bör du kunna hävda att den med stor sannolikhet fanns där även innan.

Att du som köpare har undersökningsplikt är inte en skyldighet att undersöka i och för sig, utan det rör sig om en ansvarsfördelning med hänsyn till vad som skulle ha kunnat upptäckas om en tillräckligt kunnig person gjort en noggrann undersökning. Av frågan framgår ej i vilken utsträckning du fullgjort denna undersökningsplikt så därför kan jag enbart ge dig lite exempel på vad som vanligen avses med att ha fullgjort denna plikt. Med tillräckligt kunnig person avses som utgångspunkt en på området (t.ex. byggnader) normalt bevandrad och erfaren lekman. Om du som köpare i det konkreta fallet inte är tillräckligt kunnig kan du inte vara säker på att en av dig själv genomförd undersökning är tillräcklig för att du ska vara garderad köprättsligt. Har du inga mer ingående kunskaper är det ofta en god idé att anlita någon som är tillräckligt kunnig. Som exempel på saker som bör upptäckas kan t.ex. sägas att en s.k. normalt bevandrad köpare bör känna till att blåbetong alstrar radon, varför undersökningsplikten omfattar vilket byggnadsmaterial som använts, eller att dålig ventilation kan ge upphov till skador. Hade det därför varit möjligt att upptäcka kackerlackorna utan att bryta upp golv etc. så är ohyran inte något dolt fel och tvärtom.

För att du ska kunna häva köpet krävs att felet är att betrakta som väsentligt. Det anser jag att du bör kunna hävda då du inte kunnat bo i bostaden i det skicket som den är just nu samt efter upprepade försök ännu inte lyckats bli av med ohyran. Det finns dock en tidsmässig gräns i §12 som säger att hävning inte längre kan göras senare än 1år efter köpet varför jag rekommenderar dig att ta tag i ärendet snarast.

Hör gärna av dig igen om du har några fler frågor.

Vänligen,