Lawline svarar
Hej!
Jag vill börja med att säga att det inte finns några egentliga restriktioner om hur mycket av din bostad du får hyra ut, förutsatt att du själv inte är en hyresgäst. Skulle du vara det kan du behöva din hyresvärds tillstånd för att hyra ut i andra hand eller motsvarande. Men eftersom du skriver att du har en ganska stor villa antar jag att huset är ditt att disponera fritt efter eget tycke.
Skulle du hyra ut en övervägande del av huset kommer bostaden skatterättsligt vara att betrakta som en näringsfastighet enligt Inkomstskattelagen 8§ jmfr 14§. Övervägande brukar i detta avseende innebära mer än 50% av uthyrda boytan. Detta kommer i sin tur få effekter för i vilket inkomstslag hyresintäkterna kommer att beskattas i samt vilka avdrag du kommer att få göra.
Skulle du alltså hyra ut mer än 50% kommer hyresintäkterna att beskattas i inkomstslaget näringsverksamhet enligt 13:1 Inkomstskattelagen. Detta leder i sin tur att du kan göra avdrag för dina utlägg enligt 16:1 samt utgifter för reparation och underhåll enligt huvudregeln i 19:2.
Skulle du hyra ut mindre än 50% kommer dina hyresintäkter i stället beskattas i inkomstslaget kapital vilket rätt till dels en annan skattesats men även rätt till andra avdrag. Enligt 42:30 2st får du inte dra utgifter som du haft för upplåtelsen utan du får istället göra ett schablonmässigt avdrag på 12 000 kronor per år alternativt 20% av intäkten för upplåtelsen enligt 31§.
När det kommer till hyresnivån finns det inga fastslagna regler utan huvudregeln är att hyran skall vara skälig, till exempel vid andrahandsuthyrning skall hyran i princip motsvara hyran som du erlägger till din hyresvärd. Vid uthyrning av bostadsrätt skall hyran vara i jämförelse med vad en motsvarande hyresrätt skulle kosta att hyra. Är den uthyrda delen möblerad brukar hyresnämnden godkänna ett påslag mellan 10-15% av ursprungshyran. I slutändan kan man säga att det till stor del beror på vad ett motsvarande hyra skulle ligga på och vem det är som hyr lägenheten och vad den uthyrda delen skulle används till. Skulle du till exempel hyra ut rum som kontor skulle en annan hyressättning kunna göras.
Med vänlig hälsning
Nils A
