Sambors gemensamma bostad och hinder mot försäljning

Question

Min dotter bor i ett samboförhållande där båda står som ägare på lagfarten. På lånen står bägge. Huset fanns i mannens ägo innan min dotter flyttade in i huset. För att bägge skulle känna trygghet skrevs fastigheten på båda. Fråga 1: Faller fastigheten vid separation under sambolagen? Fråga 2: Fastigheten är under ombyggnad och ev. försäljningsvärde skulle stiga avsevärt om det färdigställdes innan ev. försäljning. Kan man som 50 %-ig ägare säga att försäljningen kommer inte att ske förrän huset är färdigställt?

Answer 1

Fastigheten faller normalt inte vid separation under sambolagen. Det är bara enligt 3 § sambolagen, se http://lagen.nu/2003:376, bostad och bohag som förvärvats för gemensamt bruk som ska bodelas. Vad en sambo har förvärvat före samlevnaden kan normalt inte anses ha förvärvats för gemensam användning. Endast om förvärvet har skett i nära anslutning till att samlevnaden har inletts kan det ibland anses att det skett för att egendomen skulle användas gemensamt. Det avgörande är om avsikten med förvärvet var att egendomen skulle användas gemensamt. De omständigheter att lånet står på båda samborna eller att den är skriven på bägge gör inte att sambolagen blir tillämplig. Att båda står som ägare på lagfarten spelar normalt ingen roll om inte en särskild anmälan har gjorts till inskrivningsmyndigheten.

Samborna kan nämligen enligt 5 § 2 st. sambolagen anmäla till inskrivningsmyndigheten att fastigheten är gemensam bostad för dem båda. Denna anmälan ska vara skriftlig och undertecknad av båda samborna men behöver inte vara bevittnad. Inskrivningsmyndigheten gör en anteckningen i fastighetsboken utan att riktigheten prövas. Detta får till effekt att fastigheten ingår i bodelningen.

Vad avser en delägares möjlighet att förhindra en försäljning gäller följande. Om det inte finns ett avtal som stadgar annat kan inte fastigheten enligt 2 § samäganderättslagen, se http://lagen.nu/1904:48_s.1, säljas utan att samtliga delägare är eniga. Varje delägare kan emellertid enligt 6 § hos tingsrätten ansöka om att fastigheten ska försäljas på offentlig auktion. Tingsrätten kommer att bevilja en sådan ansökan om inte övriga delägare kan visa synnerliga skäl för att den inte ska säljas på offentlig auktion. Det finns ingen uttömmande uppräkning på sådana synnerliga skäl som omnämns i 6 § samäganderättslagen utan detta är något som domstolen avgör från fall till fall. Exempel på vad som i tidigare praxis ansetts som synnerliga skäl för anstånd kan vara att delägare på grund av ett särskilt dåligt konjunkturläge eller andra speciella förhållanden gör en förlust vid försäljningen. Huruvida omständigheten att fastigheten är under ombyggnad och att försäljningsvärde därmed skulle stiga avsevärt om det färdigställdes är att anse som ett synnerligt skäl kan jag inte svara på. Det finns inte vad jag vet några rättsfall på området där detta skäl har prövats.