Möjlighet att åberopa fel i fastighet

Question

För 2 år sedan köpte jag en mindre gård, under vinterhalvåret framkom det att den kulvert som går från pannrummet och in i huset är trasig. Detta påpekade jag då för mäklaren och han skulle kolla upp med den förra ägaren om vi kunde någon mindre ersättning för detta (enligt mig dolda felet). Det pratades om 10000:-. Jag har påminnt honom flera gånger men jag har fortfarande inte hört något. Har jag rätt att få någon ersättning/skadestånd nu när så lång tid har gått? Jag har inte åtgärdat felet utan kommer troligtvis byta till annan uppvärmning.

Nu har det även framkommit att brunnen i huset sinar ganska lätt på sommaren, har just nu inget vatten. Detta märktes inte förra året p.g.a. den nederbörd som var. Fick reda på av en granne att tidigare ägare använde räddningstjänsten till att fylla brunnen på sommaren, denna tjänst var gratis men är nu flyttad till brandkåren som tar ca. 1000 kr/tillfälle. Finns det något jag kan göra?

Tack på förhand

Answer 1

Köparens rätt att åberopa fel han upptäcker i en fastighet efter tillträde regleras främst i 4 kaspitlet 19 § jordabalken, se https://lagen.nu/1970:994. Enligt denna bestämmelse får köparen åberopa de avvikelser på fastigheten som inte stämmer överens med avtalet eller annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Enligt 4 kapitlet 19 § 2 stycket jordabalken får som fel inte åberopas sådana avvikelser som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Köparen har en relativt långtgående undersökningsplikt och förväntas undersöka saker extra noga då det finns en misstanke om att något inte står rätt till. Det finns ett antal rättsfall som utreder hur långtgående köparens undersökningsplikt är, bland annat NJA 1984 s. 3 och NJA 1996 s.584.
Köparen kan befrias sin undersökningsplikt genom att säljaren lämnar utfästelser om fastigheten. Vad som är att anse som en utfästelse jämfört med allmänt lovprisande är inte helt klart, vägledning kan hittas i NJA 1978 s. 301.
Enligt 4 kapitlet 19a § ska köparen för att ha rätt att åberopa felaktigheter göra detta inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet.
Köparens fordran på grund av fel i fastighet preskriberas enligt 4 kapitlet 19b § jordabalken tio år efter det att tillträde skett till fastigheten.
Det är därför inte för sent att kräva ersättning för den trasiga kulverten om felet nu är att anse som ett dolt fel enligt ovan beskrivna. Detta gäller även brunnen, är det sinande vattnet att betrakta som ett dolt fel bör ni kunna dra av en summa på köpeskillingen samt ha rätt att kräva ersättning för skada för felet enligt 4 kapitlet 19 samt 12 § jordabalken.

Med vänlig hälsning