Andrahandsuthyrning och överlåtelse av lägenhet

Question

Hej
Min granne har kontrakt på en hyreslägenhet här i fastigheten. (En mindre fastighet, jag bor själv på våningen under). Hon bor själv i en annan stad och studerar. Hon har två år kvar på studierna. Hon har tills vidare haft kvar kontraktet då hennes vuxna son har bott kvar i lägenheten. Nu har sonen sagt att han inte vill bo kvar och min granne har frågat om jag är intresserad att på något sätt kunna ta över.
Jag undrar om min dotter, som är 19 år och bor hos mig, kan hyra lägenheten i andra hand. Alternativt om min dotter kan ta över kontaktet alltså som förstahandskontrakt? (Det är kommunen som äger fastigheten.)
Låt säga att hon får hyra lägenheten i andra hand under tiden min granne studerar på annan ort. Vad har hon då för möjlighet att få skriva över kontraktet i fall grannen väljer att bo kvar på på den orten?
Om min granne säger upp lägenheten helt och den går till bostadsförmedlingen, då har jag själv en relativt stor chans att få kontrakt eftersom jag stått länge i bostadskön. Skulle jag i sådana fall kunna själv flytta och låta min dotter överta kontraktet på den lägenhet vi nu bor i, i samma hus? Hon är folkbokförd här men står ännu ej på kontraktet tillsamans med mig, något jag funderat på att göra.
PS. Hur skrivs andrahandskontraktet? Bör fastighetsägaren känna till det eller kan man göra en sådan uppgörelse mellan den som har kontraktet på lägenheten och den som hyr i andra hand.
Ja det var några frågor kring detta.
Tack på förhand
MVH

Answer 1

Tack för dina frågor!

Andrahandsuthyrning och överlåtelse av hyresrätt regleras i 12 kap Jordabalken, se http://lagen.nu/1970:994#K12.

Först och främst undrar du ifall din dotter kan hyra er grannes hyresrätt i andra hand medan grannen studerar på annan ort. Uthyrning i andra hand regleras i 12 kap 39 och 40 §§ jordabalken. Det krävs samtycke av hyresvärden för att sådan uthyrning skall få ske, vilket alltså innebär att hyresvärden måste känna till det. Om inte hyresvärdens samtycke har inhämtats kan det medföra att din granne förlorar sin hyresrätt. En annan väg att gå, om inte hyresvärden vill ge sitt samtycke, är att vända sig till hyresnämnden. För att hyresnämnden skall ge grannen rätt att hyra ut lägenheten i andra hand krävs beaktansvärda skäl. Studier på annan ort anses normalt vara beaktansvärda skäl. Här finns alltså en möjlighet för er att få till en andrahandsuthyrning av lägenheten. Det ni skall tänka på är att din dotter inte har någon rätt att bli förstahandshyresgäst endast därför att hon hyr lägenheten en tid i andra hand. Det är en god idé att skriva ett andrahandskontrakt, för att reglera sådant som hyra och andra avgifter. Ett förslag är att höra i en bokaffär, eftersom det finns avtalsmallar för vanliga kontrakt så som andrahandskontrakt.

Ett alternativ du tar upp är att grannen överlåter hyresrätten på din dotter. För att kunna göra en överlåtelse av hyresrätten vänder ni er direkt till hyresnämnden och det krävs, enligt 34 § jordabalken, att hyresgästen och den som skall överta lägenheten är närstående och varaktigt sammanboende. Ni har alltså ingen möjlighet att göra överlåtelse mellan grannen och din dotter. Däremot anger du som en möjlighet att du själv kan försöka få kontrakt på lägenheten genom bostadsförmedlingen och överlåta den nuvarande lägenheten till din dotter. En sådan överlåtelse vore förmodligen möjlig. För att anses som varaktigt sammanboende skall sammanboendet ha pågått åtminstone ett par år, och hyresrätten skall ha varit din permanentbostad. Det har ingen betydelse att dottern inte är skriven på det nuvarande kontraktet eller att hon är folkbokförd på adressen, utan det viktiga är att ni kan visa att ni faktiskt varaktigt sammanbott.

Kort sagt är en möjlighet att grannen hyr ut lägenheten i andra hand till din dotter, och då måste ni få hyresvärdens samtycke eller tillstånd från hyresnämnden. Den andra möjligheten är att du hyr lägenheten i första hand via bostadsförmedlingen och överlåter er nuvarande lägenhet till dottern, för vilket krävs tillstånd från hyresnämnden.

Jag hoppas att jag varit till din hjälp!

Med vänlig hälsning